Để thị trường xuất hiện nhiều hơn các dự án nhà ở giá thấp, phù hợp với thu nhập của đa số người dân, góp phần xây dựng TP HCM trở thành đô thị đáng sống, thì các cơ quan quản lý và chính quyền thành phố cần nhanh chóng tháo gỡ những điểm nghẽn về thủ tục đầu tư, xây dựng trong thẩm quyền của mình.
Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Đức Hiển thừa nhận, thị trường bất động sản, nhà ở vẫn còn nhiều hạn chế, phát triển chưa bền vững khiến nhiều người dân vẫn chưa mua được nhà để ổn định cuộc sống. Nguyên nhân xuất phát từ các chồng chéo, phát sinh trong quy định, chính sách pháp luật nhưng chưa được bổ sung, dẫn tới việc quản lý thị trường chưa hiệu quả; các chính sách đất đai chưa nhất quán, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư bất động sản còn phức tạp kéo dài…
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, thực trạng nhiều dự án dừng, hoãn là do những chồng chéo về pháp luật trong thủ tục. Thực tế này đang là trở ngại cho sự gia tăng nguồn cung của thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội trong khi nhu cầu vẫn cao.Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng: tăng cường vai trò định hướng, quản lý, điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Ông Sinh cũng đề nghị các địa phương nâng cao vai trò, trách nhiệm hơn.“Thời gian tới, chúng tôi rất mong các địa phương tập trung hỗ trợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhiều hơn nữa. Nhất là các vấn đề liên quan đến thủ tục đất đai, thủ tục về đầu tư. Tập trung thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo, chỉ thị của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ” – Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.
Theo ông Hiển, từ các cơ quan Trung ương đến các địa phương phải có sự chung tay vào cuộc: “Phát triển đô thị nói chung, cũng như phát triển thị trường bất động sản nói riêng là một lĩnh vực có tính liên ngành. Cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý Nhà nước và các địa phương. Để đảm bảo minh bạch thì cần xây dựng cơ chế phối hợp, cơ chế hướng dẫn, kiểm tra, giám sát một cách đồng bộ giữa các cơ quan này”. Điều quan trọng nữa cần mạnh dạn loại bỏ tâm lý đùn đẩy, sợ trách nhiệm khi giải quyết hồ sơ của doanh nghiệp, cũng như đẩy mạnh đấu tranh chống tiêu cực, loại bỏ những cán bộ tham nhũng.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong 9 tháng từ đầu năm 2020, Sở Xây dựng TP HCM đã xác nhận 20 dự án, tổng số 6.722 căn nhà đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (giảm 12 dự án, tương đương mức giảm 37,5% so với cùng kỳ năm 2019). Đáng chú ý, trong số này chỉ có 163 căn là nhà ở phân khúc bình dân (chiếm tỷ lệ 2,5%). Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống và nhà ở xã hội có nguồn cung rất ít, hầu như vắng bóng trên thị trường TP HCM trong hai năm qua.
Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý IV/2018 thì quý III/2020 giá bán tăng 1,43 lần, thậm chí, tại một số dự án giá tăng gấp gần 2 lần. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực.
“Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP. Hồ Chí Minh đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,… Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng BĐS. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính…”, ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.
Giá nhà tăng phi mã, theo ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu phát triển Công ty DKRA, một trong những nguyên nhân chính là do nguồn cung giảm. Tính đến tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh có chưa đầy 15.000 căn, trong khi cùng thời điểm năm 2019 là 25.000 căn, còn những năm trước đó thì dao động ở mức trên dưới 40.000 căn. Bên cạnh đó, chủ trương thành lập thành phố Thủ Đức với các kế hoạch phát triển hạ tầng cũng tạo cơ hội tăng giá BĐS. Một bộ phận các nhà đầu tư mới bỏ tiền đầu tư vào BĐS chờ cơ hội đón đầu cũng là một nguyên nhân quan trọng đẩy giá BĐS tăng cao.
Cùng quan điểm như trên, Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cũng cho rằng, thị trường BĐS vốn đang ở tình trạng cung thấp hơn cầu, thêm hiện nay thiếu hụt nguồn cung tương lai nên tăng giá tại các dự án hiện hiện hữu. Nguyên nhân nguồn cung giảm, theo ông Võ, là do hệ thống pháp luật còn chồng chéo, không nhất quán làm cho lượng dự án được phê duyệt vào năm 2019 – 2020 giảm 10 lần tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Điều này cho thấy, pháp luật và việc thực thi pháp luật đang ngăn trở việc tăng cung nhà ở để đáp ứng cầu trong khi cung vốn đã không đủ cầu.
Trong cơ cấu giá bán nhà, đại diện HoREA cho biết, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” và cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu. Giảm được chi phí “không tên” sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Môi trường kinh doanh lĩnh vực bất động sản chưa minh bạch, bình đẳng, lành mạnh nên khó mà giảm chi phí này. Nguyên nhân do có nhiều quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực…
Nhiều chuyên gia cảnh báo thực trạng nhà ở thương mại giá rẻ loại 1.000 USD mỗi m2 (tương đương trên dưới 25 triệu đồng một m2) đã biến mất khỏi thị trường trong năm 2020.
Thực trạng này dẫn đến người có nhu cầu về nhà ở đang bị đặt vào tình thế buộc phải mua nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 5-10 triệu đồng so với trước nhưng chất lượng nhà không tương xứng với giá thành. Bởi dù trả nhiều tiền hơn trước, sản phẩm người mua nhận được vẫn chỉ là chất lượng của nhà hạng bình dân.