Quy hoạch và nhu cầu ở thực dẫn dắt chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Quy hoạch trở thành “kim chỉ nam” của dòng tiền

Thay vì chạy theo các đợt tăng giá ngắn hạn, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mà quy hoạch và hạ tầng đóng vai trò quyết định đối với dòng tiền cũng như xu hướng phát triển.

Phát biểu tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, thị trường năm 2026 được định hình bởi ba yếu tố lớn gồm quy hoạch – hạ tầng, minh bạch thông tin và sự phân hóa giữa các phân khúc.

Trong đó, quy hoạch đang tác động ngày càng rõ tới quyết định của người mua. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy 67% người được khảo sát đánh giá quy hoạch có ảnh hưởng lớn hoặc rất lớn tới thị trường, biến yếu tố này từ thông tin tham khảo thành căn cứ quan trọng khi lựa chọn bất động sản.

Theo ông Tuấn, cùng với việc các dự án metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng được triển khai, nguồn cung tại hai đô thị lớn đang dịch chuyển mạnh khỏi khu vực lõi.

Tại TP. HCM, tỷ trọng nguồn cung khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026, trong khi nhóm đô thị mở rộng tăng từ 5% lên 15%. Ngược lại, khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%.

Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội. Tỷ trọng nguồn cung khu vực cận trung tâm tăng từ 17% lên 23%, còn các đô thị vệ tinh tăng từ 8% lên 11% sau hơn 6 năm.

Đáng chú ý, nhu cầu của người mua đang dần bắt kịp sự dịch chuyển của nguồn cung. Nếu trước đây người dân vẫn ưu tiên khu vực trung tâm thì giai đoạn 2024-2026 đã ghi nhận xu hướng tìm kiếm tăng tại các khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi và cộng đồng dân cư hình thành rõ nét.

“Khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một dự án ở xa trung tâm vẫn có thể hấp dẫn nếu được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và có hệ sinh thái dân cư đồng bộ”, ông Tuấn nhận định.

Theo khảo sát môi giới quý II/2026 của đơn vị này, 65% môi giới cho biết khách hàng ưu tiên các dự án gần metro, đường vành đai hoặc các tuyến giao thông trọng điểm. Thậm chí, 91% đánh giá người mua sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản gần hạ tầng, trong đó mức chấp nhận phổ biến là cao hơn 5%-10%.

Không chỉ thay đổi bởi quy hoạch, thị trường cũng đang bước vào quá trình minh bạch hóa mạnh mẽ hơn khi dữ liệu đất đai, định danh môi giới, chứng chỉ hành nghề và các công cụ xác thực thông tin được hoàn thiện.

Theo ông Tuấn, đây sẽ là nền tảng giúp thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn, giảm bất cân xứng thông tin và tạo niềm tin cho người mua trong dài hạn.

Niềm tin thị trường dần phục hồi

Bên cạnh sự thay đổi của dòng tiền, hành vi của người mua cũng đang chuyển dịch rõ nét theo hướng đề cao nhu cầu ở thực.

Theo Batdongsan.com.vn, chung cư tiếp tục là phân khúc được quan tâm nhiều nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, cao hơn đất nền (23%) và nhà riêng (22%).

Riêng tại Hà Nội, tỷ trọng tìm kiếm chung cư tăng mạnh từ 38% vào tháng 1 lên 49% trong tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Tại TP. HCM, chung cư cũng duy trì tỷ trọng quan tâm khoảng 34% – 36%, cao gấp hơn hai lần đất nền.

Không chỉ thay đổi về nhu cầu tìm kiếm, mục đích mua nhà cũng đang dịch chuyển theo hướng bền vững hơn.

Theo báo cáo, 66% giao dịch căn hộ trong nửa đầu năm 2026 phục vụ nhu cầu ở thực, tăng so với mức 64% của cùng kỳ năm trước. Trong nhóm mua để đầu tư, 67% hướng đến khai thác cho thuê, trong khi chỉ 17% nhằm mục đích tích sản.

Khảo sát môi giới cũng cho thấy 53% đánh giá chung cư sẽ là phân khúc có triển vọng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, vượt xa nhà riêng (25%) và đất nền (11%).

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, thị trường đang chuyển từ tư duy tích lũy tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Người mua ngày càng quan tâm tới chất lượng xây dựng, uy tín chủ đầu tư, hệ thống tiện ích và cộng đồng cư dân thay vì chỉ kỳ vọng vào tốc độ tăng giá.

Khảo sát quý II/2026 của batdongsan.com.vn cho thấy 60% người mua coi chất lượng xây dựng là tiêu chí quan trọng nhất, tiếp đến là thương hiệu chủ đầu tư (54%), tiện ích nội khu (46%), cộng đồng cư dân (27%) và thiết kế mặt bằng (18%).

Ở góc độ tâm lý thị trường, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, cho biết niềm tin của người mua đang có sự cải thiện rõ rệt so với nửa cuối năm 2025.

Nếu trước đây nhiều người lựa chọn chờ đợi hoặc chỉ ưu tiên các tài sản tạo dòng tiền, thì hiện nay tâm lý lạc quan đã quay trở lại khi kỳ vọng lãi suất ổn định và thanh khoản sẽ cải thiện trong những tháng tới.

Theo ông Cảnh, người mua hiện đánh giá 6 tháng cuối năm sẽ thuận lợi hơn cho hoạt động mua và cho thuê bất động sản, trong khi kỳ vọng về thanh khoản cũng tích cực hơn, phản ánh dòng tiền đang dần quay trở lại thị trường.

“Dù vậy, lãi suất vẫn là yếu tố được theo dõi sát sao. Khi mặt bằng lãi suất duy trì ổn định, nguồn cầu được kỳ vọng sẽ tiếp tục được kích hoạt, tạo động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản”, ông Cảnh nói.

Theo Ái Sa
Vietnamfinance