Thị trường bất động sản năm 2025 ghi dấu làn sóng “Nam tiến” mạnh mẽ của nhà đầu tư miền Bắc. Liệu sau hơn 1 năm, làn sóng này có còn được duy trì?
Nhìn lại 1 năm “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc
Trong hàng chục năm phát triển, giá bất động sản Hà Nội luôn thấp hơn giá bất động sản TP. HCM khoảng 20% – 30%. Tuy nhiên, nhờ cú đột phá trong các năm 2022 – 2023, tình trạng này đã đảo ngược hoàn toàn. Giá bất động sản Hà Nội không chỉ san bằng mà còn cao hơn giá bất động sản TP. HCM 20% – 30%.
Như một chiếc đồng hồ cát bị đảo ngược, dòng tiền của nhà đầu tư miền Bắc “rơi” từ Hà Nội xuống TP. HCM nói riêng và miền Nam nói chung. Quá trình này manh nha từ giữa năm 2024 và mạnh lên trong năm 2025 – một năm mà sự hưng phấn bao trùm toàn thị trường.
Miền Nam hấp dẫn dòng tiền không chỉ bởi nền giá thấp hơn so với miền Bắc nói chung, Hà Nội nói riêng. Điều quan trọng còn là giỏ hàng tại miền Nam rất đa dạng về phân khúc, loại hình, sản phẩm; nhiều địa bàn có cầu thực cao, có tiềm năng chuyển nhượng, cho thuê và tăng giá tốt.
Bên cạnh đó, bất động sản miền Nam được đánh giá có sức bật lớn khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được xây dựng và/hoặc đề xuất triển khai như: sân bay Long Thành, vành đai 3 TP. HCM, các tuyến cao tốc, cảng Cái Mép Hạ, cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ, cầu vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu, metro Bến Thành – Cần Giờ…
Các dự án hạ tầng đã mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành của các dự án lớn với sự tham gia của đông đảo “đại gia” bất động sản. Đến lượt mình, sự xuất hiện của các “đại gia” kéo theo hàng nghìn, hàng vạn nhà đầu tư “thân thiết” đi cùng, tạo nên sự sôi động cho một thị trường đã nhiều năm “ngủ yên trên đỉnh cao”.
Tất cả những yếu tố trên kết hợp lại cùng lúc đã biến miền Nam trở thành “miền đất hứa” mới, nơi nhà đầu tư có thể nuôi dưỡng kỳ vọng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.
Ghi nhận cho thấy các địa bàn “hứng tiền” nhiều nhất của nhà đầu tư miền Bắc trong năm 2025, tính từ đèo Hải Vân trở vào, là: Đà Nẵng (cũ), Bình Dương (cũ), TP. HCM (cũ), Long An (cũ), phần nào là Đồng Nai (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), Cần Thơ (cũ)…
Trong số các các địa bàn trên, TP. HCM sau sáp nhập (gồm thêm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) đón lượng vốn “khủng” nhất. Nhờ đó, TP. HCM ghi nhận năm sôi động bậc nhất trên toàn miền Nam, đạt đỉnh về lượng người tìm kiếm bất động sản trong 6 năm qua, theo thống kê của batdongsan.com.vn – bình quân cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có 2 người đang tìm tại TP. HCM, cao nhất kể từ năm 2019.
Chi tiết hơn, Bình Dương (cũ) được xem là “ngôi sao đang lên” với lượng tìm kiếm gấp 3 lần so với năm 2023, chiếm khoảng 5% tổng lượng quan tâm của người Hà Nội. Đây cũng là khu vực chiếm tới 84% tổng lượng tìm kiếm bất động sản khu vực miền Nam trong quý III/2025. Mức độ quan tâm tăng tới 165% so với đầu năm, bỏ xa các thị trường vệ tinh khác.
Dòng tiền miền Bắc có còn duy trì tại miền Nam?
Sau năm 2025 “càn quét” thị trường miền Nam, dòng tiền của nhà đầu tư miền Bắc chậm lại đáng kể trong nửa đầu năm 2026. Đây là diễn biến đồng pha với thị trường bất động sản nói chung, do ảnh hưởng từ yếu tố lãi suất cao.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho biết có tình trạng nhà đầu tư miền Bắc rút vốn về, nhất là ở phân khúc nhà phố thương mại. “Giao dịch tại miền Nam nói chung khá ảm đạm. Dù rằng một số dự án cao cấp vẫn có thanh khoản, nhưng nhóm này khá đặc thù, không đại diện cho toàn thị trường”.
Theo ông Kiên, nhà đầu tư vẫn đang trong trạng thái phòng thủ, chỉ những “tay to”, nhiều tiền mặt mới đi gom hàng trong bối cảnh hiện nay. “Chỗ nào giá giảm khoảng 20% so với đỉnh thì sẽ có người đi gom”, ông nhấn mạnh với VietnamFinance.
Cùng chia sẻ góc nhìn trên, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn nhận dòng tiền đã và đang quay lại miền Bắc.
Tuy nhiên, bà Miền nhấn mạnh rằng, ở thời điểm hiện nay, dòng tiền không định hình rõ xu hướng “Bắc quy” hay “Nam tiến”.
“Thị trường khó chung, nên dòng tiền không rõ rệt. Nhà đầu tư rất thận trọng, nghe ngóng nhiều hơn là ra quyết định, vì thế tiền không chảy mạnh về một phía nào để chúng ta có thể quan sát được xu hướng lớn. Tôi cho rằng lúc này, thị trường không còn là chuyện Bắc hay Nam mà là cục bộ vào từng dự án. Dự án nào tốt thì hút được dòng tiền, bất kể địa bàn”, bà Miền nhận định.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường cả hai miền Nam – Bắc hiện tại đều đang chậm lại, nhà đầu tư thu tay về, nên dòng chảy lớn đã biến mất, dù cho các hoạt động mua bán vẫn đang diễn ra.
“Thị trường đang định vị lại, không còn chuyện dòng vốn đổ vào địa bàn nào, mà là chỗ nào trở thành cực tăng trưởng, chỗ đó sẽ hút tiền. Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang khá đồng đều, nhiều cực tăng trưởng đang được hình thành. Vì thế, dòng tiền sẽ chảy theo nhiều hướng. Trong bối cảnh như vậy, các đại đô thị all-in-one có tiêu chuẩn sống cao, giá phù hợp, có khả năng sinh lời thực từ hoạt động khai thác kinh doanh sẽ hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.
Theo Trần Lê
Vietnamfinance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/nha-dau-tu-mien-bac-co-con-do-tien-vao-thi-truong-dia-oc-mien-nam-d147145.html