Tạo “đất sạch” để tăng sức hút đầu tư nhưng vướng lớn nhất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất…
Điều 128 của Dự thảo quy định, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, Dự thảo đã bỏ qua quy định trường hợp nhà đầu tư được mua quyền sử dụng đất nông nghiệp, kể cả thửa đất nông nghiệp nằm xen cài trong đô thị.
Quy định này cũng thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật, quy định doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Điều đáng nói là, quy định như Dự thảo cũng không khuyến khích phát triển các dự án khu đô thị lớn. Bởi theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM được biết, tại thành phố này, thửa đất được công nhận là đất ở lớn nhất có diện tích chưa đến 5.000 m2. Như vậy, nếu phải mua đất ở 100% thì làm sao có dự án lớn? Hay mua đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì làm gì có những khu đất rộng lớn để phát triển?
Điều đáng lo hơn, với quy định trong Dự thảo, các dự án bất động sản đã tắc nay càng tắc nhiều hơn. Lý do là, các dự án được phát triển trên nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, mà không dính một phần đất ở nào.
Ví dụ, ở tỉnh Bình Định có một khu công nghiệp được phê duyệt trước đây có diện tích hơn 3.000 ha. Sau đó, quy hoạch chung của tỉnh được điều chỉnh và nhận thấy dự án khu công nghiệp này có quy mô quá lớn so với nhu cầu, nên đưa 1.000 ha ra khỏi quy hoạch khu công nghiệp và cho phép phát triển khu đô thị. Hiện nay, có 3 tập đoàn trong nước, mỗi tập đoàn mua lại hơn 300 ha trong phần đất hơn 1.000 ha này. Như vậy, đất mà ba doanh nghiệp này mua lại là đất phi nông nghiệp, thì làm gì có đất ở trong đó?
Điều 79 của Dự thảo quy định khoảng 30 trường hợp thu hồi đất. Đây là cách quy định pháp luật theo kiểu liệt kê, mà quy định theo kiểu liệt kê sẽ không bao phủ được hết các trường hợp thu hồi đất có thể phát sinh trong tương lai.
Luật quy định quá chi tiết thì sẽ thiếu tính linh hoạt. Dự thảo cũng cho phép thu hồi đất để xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; hay thu hồi đất để phát triển dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ do HĐND cấp tỉnh quyết định…, vậy khu du lịch thuộc loại gì?
Về mặt câu chữ, dịch vụ đã bao hàm trong đó là thương mại và du lịch. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, doanh nghiệp vẫn gặp vướng mắc, vì trong luật nêu thêm dự án thương mại, nghĩa là có liệt kê, nhưng lại không nhắc tới những loại hình khác. Do đó, nếu đã liệt kê 30 trường hợp thu hồi đất, thì vẫn rất cần thiết đưa thêm chữ du lịch, đô thị du lịch vào, nếu vẫn giữ phương pháp làm luật theo kiểu liệt kê.
Tổng Hợp
(ĐTCK)