Sau khi nới giãn cách, mặc dù vẫn diễn ra giao dịch nhưng thị trường bất động sản thứ cấp các phân khúc nhìn chung chưa có nhiều dấu hiệu tích cực. Thị trường bất động sản thứ cấp vẫn kém sôi động, giá ít biến động…
Quỹ đất sạch khan hiếm và dịch Covid-19 khiến cho số lượng căn hộ chào bán mới trên thị trường sơ cấp giảm mạnh, số lượng ít hơn rất nhiều so với những năm trước. Từ đó, người mua sẽ ít sự lựa chọn hơn và chuyển sang thị trường thứ cấp nơi có thể mua và ở ngay.
Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào tăng cao (giá vật liệu xây dựng tăng cao) đã khiến giá bán các dự án sơ cấp ngày càng cao. Do đó, giá bán căn hộ thứ cấp cũng hưởng lợi từ việc tăng giá của các dự án sơ cấp. Tuy nhiên, vì các dự án mới thường nằm ở vị trí các khu vực ở rìa TP Hồ Chí Minh, điều này dẫn đến việc người mua chấp nhận mua những căn hộ ở thị trường thứ cấp tuy cũ hơn nhưng không xa trung tâm. Hơn nữa, nếu xét những dự án ở những vị trí tương đương thì các dự án thứ cấp đã đi vào hoạt động được một thời gian nên đơn giá sẽ mềm hơn so với những dự án mở bán mới.
Theo DKRA ở phân khúc căn hộ, sức cầu chung toàn thị ở mức khá thấp. Mặc dù lệnh giãn cách dần được nới lỏng ở hầu hết các địa phương nhưng hình thức mở bán online vẫn tiếp tục là hình thức chủ đạo được các sàn môi giới áp dụng trong tháng nhằm đảm bảo an toàn cho người mua cũng như tuân thủ các quy định phòng chống dịch.
Giá bán một số dự án mới chào bán tại TP. HCM ghi nhận tăng mạnh, đặc biệt ở khu Đông (TP. Thủ Đức), trong khi đó các tỉnh thành khác không có nhiều biến động so với tháng trước/đợt mở bán trước đó. Các chính sách bán hàng hấp dẫn, ví dụ như mức chiết khấu thanh toán nhanh tiếp tục được áp dụng nhằm kích cầu người mua. Riêng Tp.HCM, phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tại khu Đông Tp.HCM (TP. Thủ Đức) dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng 10/2021.
Hình thức mở bán, ráp căn online vẫn được ưu tiên áp dụng dù thành phố đã từng bước mở cửa, dần đi vào trạng thái “bình thường mới”. Uy tín thương hiệu CĐT, kinh nghiệm tổ chức mở bán trực tuyến cũng như ứng dụng tốt nền tảng công nghệ được cho là những yếu tố chính đóng góp cho thành công của việc mở bán dự án. Tuy vậy, thanh khoản giao dịch trên thị trường thứ cấp có cải thiện so với trước đó, tuy nhiên mức giá chào bán thứ cấp hiện không có nhiều biến động. Nguồn cung mới phân bổ chưa thật sự đồng đều ở các phân khúc và khu vực. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng trên thị trường.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản thứ cấp hiện nay khá đa dạng, song phân khúc nhà phố từ 3-5 tỷ đồng có giao dịch nhiều nhất. Các loại BĐS trong phân khúc này có giá không cao, phù hợp cho cả người có nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư trong giai đoạn dịch Covid còn nhiều rủi ro chưa dự đoán trước được. Ngoài ra, phân khúc căn hộ cũng đang ghi nhận với lượng tiêu thụ tốt. Cụ thể, căn hộ ở quận 2 (chiếm 22% tổng giao dịch thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh), quận 9 (17%), quận 7 (12%) là 3 khu vực có nhiều giao dịch nhất tại TP trong giai đoạn từ tháng 1/2020. Căn hộ 2 phòng ngủ chiếm 63%, là loại sản phẩm được giao dịch nhiều nhất.
Báo cáo tháng 10/2021 của DKRA Vietnam chỉ ra, ở phân khúc đất nền, nếu mặt bằng giá sơ cấp trong tháng tăng, mức tăng trung bình dao động 15% – 30% so với đợt mở bán trước đó. Trong khi đó, thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình. Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so tháng trước.Đáng nói, nguồn cung đất nền tập trung chủ yếu ở 4 thị trường Tp.HCM – Long An – Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu, trong khi tại 2 tỉnh Bình Dương và Tây Ninh không ghi nhận nguồn cung mới trong tháng qua. Tỉnh Long An dẫn đầu thị trường với 3 dự án mở bán (1 dự án mới – 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 353 sản phẩm, chiếm 54% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tỉnh BR-VT có 2 dự án mở bán trong tháng qua, cung cấp ra thị trường 140 sản phẩm – chiếm 22% tổng nguồn cung mới trong tháng 10. Trong đó 89% lượng nguồn cung của tỉnh tập trung tại dự án ở huyện Châu Đức.
Theo đơn vị này, nguồn cung đất nền mới tại Tp.HCM tiếp tục khan hiếm, đây là lần đầu xuất hiện nguồn cung mới tại thị trường Tp.HCM sau chuỗi thời gian dài thiếu vắng dự án. Sức cầu chung trên thị trường ở mức khá thấp, mặt bằng giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Trong tháng 1/2021, thị trường TP chỉ có 1 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường 26 nền. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 8% (tương ứng 2 sản phẩm).
Nhiều khi nếu có tài chính, chịu khó “trường kỳ mai phục” sẽ có thể tìm được chủ nhà bán rẻ đến bất ngờ, điều này đặc biệt đúng trong giai đoạn bàn giao nhà, khi mà người mua phải đóng số tiền khá lớn. Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài sản thứ cấp là tài sản đã hiện hữu, dòng tiền dịch chuyển liên tục thông qua tài sản này.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)