Thị trường bất động sản đang trong tình trạng lệch pha cung cầu, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đang rất bức thiết nhưng rất ít những dự án đầu tư cho phân khúc này – đây là đánh giá của Bộ Xây dựng trong hội nghị tổng kết ngành xây dựng năm 2021.
Trong bối cảnh các thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản còn khá phức tạp, nhiều thời gian khi giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp khi đã được giao dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân. Đó là nguyên nhân tình trạng lệch pha về phân khúc BĐS ngày càng rõ nét trên thị trường BĐS.
Sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc cũng là trở ngại của thị trường BĐS: Trong quý 1/2022, theo đại diện DKRA Vietnam, đối với bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc đất nền có ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng, các phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố/biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021. Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối Tp.HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ tại các tỉnh/địa phương chưa nhiều.
Theo chuyên gia, các dòng tiền như tín dụng, trái phiếu vào BĐS đang “khựng” lại. Cùng với đó, việc nhiều tỉnh, thành vào cuộc “siết” phân lô bán nền hay siết chặt việc khai thuế chuyển nhượng BĐS… sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS trong thời gian tới.
Hiện nay, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh kéo dài và ảnh hưởng đến tình hình chung của thế giới. Giao tranh giữa Nga và Ukraine trong thời gian gần đây cũng đã tác động đến giá dầu toàn thế giới và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường. Bên cạnh đó, áp lực lạm phát tăng cao ở nhiều quốc gia. Việt Nam cũng không đứng ngoài những khó khăn này. Ngoài ra, siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây. Chính những yếu tố này theo các chuyên gia đang tác động đến tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha cung – cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.
Theo các chuyên gia BĐS, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam từng nhấn mạnh, tại Việt Nam, trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Chính vì vậy, trong bối cảnh bất ổn kinh tế – chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát.
Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao của Savills cũng nhấn mạnh khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Tổng Hợp