Theo kế hoạch, Thủ tướng sẽ chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Đây là hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành và các nhà phát triển BĐS, các ngân hàng. Nhiều bộ, ngành bày tỏ sự sốt sắng với cụm từ “giải cứu” nhưng dường như khoảng cách giữa nói và làm vẫn còn xa…
Gần hai tháng đầu tiên của năm 2023 đã trôi qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có thêm tín hiệu tích cực nào từ chính sách điều hành tác động đến hoạt động kinh doanh. Trong khi đó, những khoản nợ đến hạn, lãi suất đội lên cao, thanh khoản yếu ớt đang đưa các doanh nghiệp vào trạng thái nguy hiểm.
Đã có nhiều kiến nghị phải giải cứu thị trường bất động sản, giải cứu thị trường trái phiếu để ngăn hiệu ứng tuyết lở lây lan từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh doanh khác.
Sau cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây, việc giải cứu thị trường bất động động sản hay không vẫn chưa có được thông điệp rõ ràng. Mọi hy vọng của doanh nghiệp bất động sản đang trông chờ vào cuộc họp do Chính phủ chủ trì vào ngày 17-2. Trước thềm cuộc họp này nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đã đưa ra kiến nghị những khó khăn và mong muốn được hỗ trợ các giải pháp tình thế để vượt qua áp lực trước mắt.
Trong báo cáo chuẩn bị cho hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận, vay vốn ngân hàng. Đặc biệt từ nửa cuối 2022, dù có tài sản đảm bảo, doanh nghiệp vẫn không vay được do nhà băng hết hạn mức tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào BĐS.
Nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù trước đó đã ký thỏa thuận cho vay, dẫn đến doanh nghiệp không bán được hàng. Lãi suất cho vay cuối năm 2022 cũng tăng 2 đợt vào tháng 9 và tháng 11 gây thêm khó khăn cho huy động vốn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối năm 2022 và trong cả năm 2023.
Hội nghị diễn ra trong bối cảnh số doanh nghiệp địa ốc phá sản đã tăng 40% (số liệu từ Bộ Xây dựng).
Những doanh nghiệp sống sót, ngay cả ở quy mô lớn, cũng chật vật tồn tại. Như Tập đoàn Novaland, vừa xin dừng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà vì “thanh khoản khó khăn, dòng tiền ngoài tầm kiểm soát”.
Mới đây, Tập đoàn Đất Xanh, vừa là chủ đầu tư, vừa là nhà phân phối lớn về bất động sản, cũng đã phải cắt giảm hơn 2.700 nhân sự. Nhà thầu xây dựng cũng gặp khó khăn tương tự vì không có việc, bị các chủ đầu tư giam nợ. Nhiều tập đoàn lớn đã cắt giảm nhân sự, giảm lương…
Thậm chí, 1 tập đoàn lớn trong top 10 doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng cắt giảm 90% nhân sự vì khó khăn do không cân đối được nguồn tiền.
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, đến cuối năm 2022, có gần 1.200 doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản, giải thể, tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp môi giới lỗ nặng. Hàng chục vạn môi giới đã phải dừng hoạt động.
Trước đó, tại hội nghị về tín dụng BĐS gần đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng có tác động lẫn nhau, trong đó nguồn vốn tín dụng đóng vai trò quan trọng, tài trợ cho cả bên cung và bên cầu của thị trường. Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả và kịp thời nhận diện, đánh giá khó khăn, tác động để có biện pháp phù hợp.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, cả ngàn dự án BĐS đang triển khai trên cả nước nhưng phải tạm dừng, với giá trị đầu tư khoảng 800 nghìn tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD, trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội…
Theo đó, ông Đính kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có phần dành cho phát triển BĐS để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, ngân hàng cũng cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.
Ngoài ra, ngân hàng cần có chính sách hỗ trợ để người dân có nhu cầu vay mua nhà để ở, dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt là nhóm đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cần sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 để hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thuận lợi, hiệu quả và kéo dài thời hiệu thực thi Nghị định 65 đến năm 2025.
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn cũng đang có rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy vào nhóm nợ xấu hơn. Khi doanh nghiệp có nợ xấu thì dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không thể tiếp cận khoản vay tín dụng mới nếu NHNN không cho phép nới điều kiện vay vốn tín dụng.
Nhiều ý kiến cho rằng với tình trạng hiện nay các điểm nghẽn nêu trên thì thị trường bất động sản đã thực sự hiểm nghèo hay chưa? Đã đến lúc cấp thiết cần phải giải cứu thị trường hay cứ để thị trường vận động theo bản chất sinh tồn của nó?
Bản thân doanh nghiệp cũng cho biết đã phải cơ cấu lại khoản vay, bán bớt dự án nhưng việc này không đơn giản. Hiện nay một số doanh nghiệp muốn bán dự án nhưng không bán được do pháp luật quy định dự án chưa hình thành thì không được sang nhượng, bán một phần dự án. Như vậy, Nhà nước có thể hỗ trợ về mặt chính sách để các chủ đầu tư này có thể chuyển nhượng được dự án, hỗ trợ thanh khoản.
Trong khi đó về cơ cấu lại sản phẩm, nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản” như HoREA từng đề cập.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản phía Nam cho hay, hiện nay là lãi suất cho vay quá cao với mức trung bình 13-15%/năm cùng bối cảnh kinh doanh khó khăn như hiện nay để đạt biên lợi nhuận 10% đã là khó để bù được chi phí đi vay. Đây là bài toán khó không chỉ với doanh nghiệp bất động sản mà cả ở các ngành khác.
Tổng Hợp
(Tiền Phong, TBKTSG)