Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản (VARs), năm 2021, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam đang ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm trở lại đây.
Khác với năm 2020, năm đầu tiên Việt Nam đối mặt với đại dịch COVID-19, khiến tỷ lệ hấp thụ dự án giảm khá sâu, thì sang năm 2021, tỷ lệ hấp thụ đã tăng 1,5 lần. Báo báo của VARs cho thấy, tỷ lệ hấp thụ dự án trong năm 2021 đạt 51%. Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tổng hợp đến cuối năm 2021, thị trường còn tổn khoảng 2.286 căn hộ, thấp hơn nhiều so với con số 9.000 căn hộ tồn kho của năm 2020.
Bộ Xây dựng giải thích: Lượng tồn kho bất động sản năm 2021 giảm so với năm 2020 nguyên nhân một phần do nguồn cung hầu hết các phân khúc bất động sản mới của thị trường đều hạn chế. Nhìn chung, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao, hầu như không phát sinh tồn kho.
Lượng tồn kho bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi.
Theo Bộ Xây dựng, hiện tại tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng (hiện khoảng 7%) vẫn trong ngưỡng an toàn. Tuy nhiên, trong năm 2021, dư nợ tín dụng đã tăng từ 661.000 tỷ đồng (tháng 3/2021) lên gần 700.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Như vậy, có thể thấy, tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn đang tăng và có thể phá vỡ ngưỡng an toàn.
Cụ thể, tổng lượng cung nhà ở khoảng 58.000 sản phẩm, thuộc nhiều phân khúc khác nhau. Con số này chỉ bằng 1/3 tổng lượng cung nhà ở so với năm 2018. Lượng cung của phân khúc căn hộ bình dân, hợp túi tiền chưa tới 5.000 sản phẩm. Đối với căn hộ trung cấp, nguồn cung đạt hơn 10.000 sản phẩm. Cuối cùng là căn hộ cao cấp với gần 15.000 sản phẩm được ra mắt trong năm 2021. Như vậy có thể thấy, số lượng căn hộ cao cấp được ra mắt thị trường trong năm 2021 vẫn gấp 3 lần căn hộ bình dân, hợp túi tiền.
Điều này chứng minh rằng, thị trường vẫn đang bị mất cân bằng nguồn cung, trong khi các phân khúc cần thiết để bình ổn thị trường vẫn thiếu, thì các chủ đầu tư vẫn tung ra các sản phẩm cao cấp, với giá bán rất cao và giá bán tăng dần qua các năm.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý IV/2021, tại Hà Nội, các căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 có rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng chưa phát triển. Trong khi đó, tại TP.HCM, dòng sản phẩm này không có dự án. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp trên 50 triệu đồng/m2, được ra mắt ồ ạt trên khắp cả nước. Đặc biệt, tại Hà Nội và TP.HCM còn chứng kiến sự ra mắt hoành tráng của hàng loạt dự án chung cư cao cấp, với giá bán lên tới 100 – 200 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án còn rao bán với giá trên 700 triệu đồng/m2.
Về tích cực, xu hướng này sẽ làm giảm tỷ lệ hàng tồn kho cho thị trường và mang lại lợi nhuận “khủng” cho chủ đầu tư. Thế nhưng, mặt hạn chế là dư nợ tín dụng bất động sản sẽ có xu hướng phình to. Bản thân người mua nhà sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro trong việc thanh toán tiền mua nhà, nhất là trong bối cảnh đại dịch COVID-19 vẫn đang ảnh hưởng nghiêm trọng.
Về Đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ thống nhất về sự cần thiết và mục tiêu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường.
Việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết các bất cập, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.
Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, Văn phòng Chính phủ và các cơ quan liên quan nghiên cứu tiếp thu đầy đủ ý kiến của các Thành viên Chính phủ và hoàn thiện theo hướng: Tiếp tục rà soát, nghiên cứu, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tránh chồng chéo, gây vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Đặc biệt, việc hoàn thiện các chính sách về kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí cho giao dịch bất động sản, trong đó lưu ý đánh giá kỹ về các điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế, phí,.. để điều tiết thị trường, tránh tạo thêm thủ tục, trung gian, ảnh hưởng tới quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ, tạo lập khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Cùng với đó là, tổ chức lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp và người dân trong quá trình soạn thảo luật bảo đảm tính thực tiễn, khả thi, tạo sự đồng thuận cao, làm tốt công tác truyền thông trước, trong và sau khi trình các cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Tổng Hợp