Một trong những khó khăn lớn của thị trường bất động sản hiện nay đó là không có thanh khoản, doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng.
Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 – 2013 và đều có tính chấp giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.
Hiện nay, theo một thống kê, còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa sản phẩm vào thị trường được. Và tổng giá trị của 1000 dự án này tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng.
Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” diễn ra sáng 15/12, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.
Theo ông Đính, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.
“Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 – 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nhấn mạnh.
Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Chuyên gia cho rằng điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường.
“Trong Công điện phát đi hôm quá, Thủ tướng đã sử dụng rất nhiều những từ rất mạnh như “khẩn trương”, “làm ngay”,… Điều này cho thấy tính quyết liệt, tôi cảm thấy có một niềm tin rất mạnh. Bởi vì chúng ta đã trải qua không ít giai đoạn khủng khoảng, những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ đã đem lại nhiều kết quả. Vì vậy, ở giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay”, vị này nó
Cũng tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, Thủ tướng Chính phủ mới đây đã liên tiếp có ba chỉ đạo tập trung vào ba vấn đề “nóng” của nền kinh tế là vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Thủ tướng cũng đã yêu cầu thành lập ba nhóm công tác cho ba nhóm vấn đề này.
Liên quan đến nguồn vốn, ông Lực đánh giá, tín dụng vào bất động sản trong năm nay không phải tắc mà vẫn tăng khoảng 15%. Tuy nhiên, có hai áp lực. Thứ nhất là tín dụng quý I và quý II tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Hai là năm nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp rất lớn mà kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển nên mọi áp lực về vốn dồn cho hệ thống ngân hàng.
Ông Huỳnh Minh Tuấn, Founder, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư FIDT và là Giám đốc môi giới Hội sở CTCK Mirae Asset cho rằng, chúng ta đang chứng kiến sự “quay xe” của chính sách hiện tại, gồm cả sửa Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ và tăng cung tiền (nới room tín dụng).
Cách đây 2 tháng, nền kinh tế rơi vào khủng hoảng thanh khoản, trầm trọng hơn cả giai 2010-2012. Thị trường trái phiếu mất niềm tin, thị trường bất động sản đóng băng, thị trường cổ phiếu thanh khoản tốt hơn nhưng nhà đầu tư phải dùng dòng tiền để bù đắp thanh toán, trả nợ dài hạn…
“Tuy vậy, sự “quay xe”, xoay chiều của chính sách cho thấy, các cơ quan quản lý đã thấy thị trường cần được hà hơi tiếp sức để đi qua cuộc khủng hoảng thanh khoản. Tôi đánh giá đây là động thái phù hợp ở hiện tại và sẽ tạo ra những tín hiệu tích cực hơn, dễ thở hơn về mặt thanh khoản cho thị trường”, ông Tuấn nhận định.
Theo các chuyên gia, room tín dụng còn lại trong 2 tuần còn lại của năm 2022 là khá lớn, song do danh sách khách hàng chờ vay vốn cao nên ngân hàng vẫn có thể tăng tốc giải ngân kịp.
Riêng về dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP có 5 điểm sửa đổi đáng chú ý, giúp doanh nghiệp phát hành dễ thở hơn.
Thứ nhất, dự thảo cho phép “hoãn” nâng chuẩn nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp thêm 1 năm. Thứ hai, hoãn xếp hạng tín nhiệm thêm 1 năm. Thứ ba, thời gian phân phối trái phiếu là 90 ngày (giữ nguyên theo Nghị định 153 thay vì giảm còn 30 ngày theo Nghị định 65). Thứ tư, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sẽ được giãn thời gian đảo nợ tối đa là 2 năm khi được 65% trái chủ đồng ý. Thứ năm, cho phép doanh nghiệp phát hành và trái chủ được thoả thuận với nhau để chuyển đổi trái phiếu sang tài sản khác hoặc khoản vay.
Tổng Hợp
(Doanh Nghiệp Niêm Yết, Báo Đầu Tư)