Thực tế cho thấy, nhiều bất động sản đã ở một thời gian thường bị “mất giá”, bán dưới giá mua vào, thậm chí bán mãi không được. Ngược lại, có những bất động sản ở càng lâu, bán càng được giá. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào việc lựa chọn bất động sản ngay ở thời điểm đầu.
Thị trường đầu tư bất động sản không phải lúc nào cũng tăng trưởng hoặc lướt sóng theo quy luật. Một dự án giao thông có thể khiến các lô đất nền, nhà phố, biệt thự bị giải toả nhưng cũng có thể là cơ hội tăng trưởng mạnh đối với bất động sản cận kề. Các quy định về tách thửa phân lô, tín dụng vốn ngân hàng hay các đợt khủng hoảng kinh tế cũng khiến bất động sản biến động khó lường.
Do đó, muốn đầu tư bất động sản an toàn, cần phân tích kỹ lưỡng tình hình thị trường để chọn lựa sản phẩm tiềm năng. Nếu chưa có khả năng nhận định có thể nhờ sự giúp đỡ của người thân, bạn bè có kinh nghiệm, các dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản, các nhân viên môi giới bất động sản huyên nghiệp. Con người luôn có nhu cầu về địa điểm tốt và người ta sẽ luôn chấp nhận một cái giá cao cho một vị trí đó. Bất Động Sản được tính toán dựa trên nguồn thông tin hạn chế liên hệ tới toàn bộ khu vực xung quanh nó mà không phải là giá trị của một bất động sản cụ thể có diện tích mong muốn và một vị trí tốt hơn.
Đối với sản phẩm giáp ranh các thành phố lớn thì nhà khoảng 2-3 tỷ có thanh khoản rất tốt, trong khi đó các bất động sản có mức giá từ 10 tỷ trở lên thì gần như rất khó ra hàng. Có một điều dễ nhận thấy, ngay cả trong thời gian dịch bệnh hay khủng hoảng của thị trường thì cung – cầu bất động sản cho người mua để ở, cho các gia đình trẻ an cư luôn giữ được sự ổn định, hoặc chỉ có thể đứng im, chứ không bao giờ sụt giảm hay biến mất.
Trong các phân khúc để đầu tư bất động sản, phân khúc đất nền có lẽ là kênh có tiềm năng sinh lời cao nhất vì giá cả phụ thuộc bởi rất nhiều yếu tố quy hoạch, kinh tế, chính sách… Chỉ cần đầu tư lướt sóng đón đầu dự án hoặc bán ra ngay cơn sốt đất là nhà đầu tư bất động sản thu lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, vì phụ thuộc nhiều vào thị trường và giá trị có lúc lên xuống không theo quy luật nên đầu tư đất nền cần có kinh nghiệm nhiều, cần tìm hiểu kỹ tình hình bất động sản khu vực dự định đầu tư. Theo thống kê, các dự án nhà phố thường có tỉ lệ sinh lời đạt từ 30 – 70%. Sản phẩm nhà phố rất đa năng, làm mặt bằng buôn bán, văn phòng, để ở đều khả thi và có nhu cầu lớn từ thị trường. Giá nhà phố ảnh hưởng trực tiếp từ giá đất và dự án hạ tầng mà hạ tầng ngày càng được đầu tư đồng bộ, giá đất cũng tăng chứ khó giảm.
Khái niệm trung tâm hiện tại đang được mở rộng ra là khái niệm trung tâm vùng. Đơn cử như Tp.HCM sẽ đi theo mô hình “đa cực” – tức có nhiều trung tâm, không chỉ còn gói gọn theo các quận 1, 3 hay 5 mà còn phát triển theo định hướng đa vùng về 4 hướng: Đông, Tây, Nam và Bắc. Chẳng hạn khi tuyến metro được hình thành, cả một vùng rộng lớn ở phía Đông Tp.HCM cũng được chuyển mình. Khi đó thành phố Thủ Đức chính là một vùng, với khu công nghệ cao quận 9 sẽ là trái tim của vùng đó. Khi đó hàng loạt bất động sản tỉnh lẻ tại Bình Dương, Đồng Nai giáp ranh trong bán kính 5-10km cũng có thể xem là kề trung tâm.
Với phân khúc căn hộ bình dân, tầm trung, những sản phẩm loại này có giá trị thấp, từ 1 – 2 tỷ đồng/căn cho phân khúc tầm trung. Khả năng sinh lời của sản phẩm luôn trên 10%/năm- 12%/năm, tuy không quá cao nhưng hiếm khi hoà hoặc lỗ vốn. Bởi vì nhu cầu ở thực và đầu tư căn hộ bình dân, trung cấp luôn rất nhiều khiến tính thanh khoản rất cao. Mặt khác, các dự án chung cư thường được nghiên cứu kỹ lưỡng về quy hoạch nên hạn chế các vấn đề về giải toả, chính sách, pháp luật so với đất nền, nhà phố, biệt thự. Nhiều dự án căn hộ chung cư bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế. Chu kỳ giá tăng đều, ổn định nhưng ít có biến động tăng vọt. Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian tìm hiểu thị trường.
Số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó. Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp. Và nguồn cầu cũng cần đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng,…
Vài năm trở lại đây, cho thuê căn hộ là kênh đầu tư được khá nhiều nhà kinh doanh bất động sản lựa chọn. Trên thị trường bất động sản, nhóm khách mua chung cư ngoài khách mua để ở, mua để lượt sóng thì còn một lượng lớn là mua để đầu tư cho thuê. Nhờ việc mua và cho thuê căn hộ, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng thu hồi khoản vốn bỏ ra ban đầu và sở hữu dòng tiền sinh lời ổn định từ kênh đầu tư này. Cụ thể, tham khảo giá bán và giá cho thuê tại một số dự án bất động sản ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM thì tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng từ 5%-8% thời điểm trước dịch. Con số này thường đã bao gồm cả chi phí quản lý. So với mức lãi suất tiền gửi ở nước ta là 5%-6% thì mức lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê cao hơn nhiều.
Không phải ngẫu nhiên mà suốt những năm qua, thị trường BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM lại “lấn lướt” BĐS Tp.HCM. Ngoài câu chuyện nguồn cung khan hiếm thì giá cả, biên lợi nhuận tốt cũng là yếu tốc thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu tìm kiếm BĐS tỉnh. Ghi nhận cho thấy, những năm gần đây bất động sản tại các tỉnh lẻ như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An đang ngày càng săn đón bởi người mua ở thực và trở thành mỏ vàng của giới đầu tư. Yếu tố mức giá hấp dẫn đã khiến các phân khúc bất động sản vùng ven hấp dẫn với đại đa số người mua hơn.
Nắm bắt được xu hướng chung của thị trường, những năm qua, nhiều doanh nghiệp BĐS đã chọn cách tập trung tạo ra các dự án, sản phẩm đa dạng đáp ứng nhu cầu của người mua. So với các khu vực khác, Bình Dương là địa phận giáp ranh Tp.HCM – cũng là nơi bổ sung nguồn cung nhà ở dồi dào cho thị trường BĐS những năm qua được nhắc đến nhiều nhất. Nơi đây, phân khúc căn hộ vẫn là chủ đạo dẫn dắt thị trường, có giá mềm hơn so với Tp.HCM thu hút người mua. Hiện, khá nhiều CĐT vẫn đang âm thầm bung hàng để đón sóng thị trường cuối năm.
Tĩnh Kiên
(Tổng Hợp)