Trong các năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có biểu hiện lệch pha cung – cầu, lệch pha phân khúc thị trường và thừa nguồn cung trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), khan hiếm thị dự án nhà ở.
HoREA cho biết, trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất TP.HCM đan xen “thăng – trầm” và trải qua các giai đoạn.
Nhưng trong 4 năm qua (2018-2021), số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh. Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 20 dự án huy động vốn giảm 35% so với năm 2020 và giảm 79,4 % so với năm 2017.
Điều này cũng lý giải số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh trong 4 năm gần đây. Cụ thể, năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020, giảm đến 60,7% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 14.443 căn nhà giảm 14,6% so với năm 2020 và giảm 66,5% so với năm 2017.
Tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 58.241 căn, chiếm tỷ lệ 37,2% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 69.899 căn, chiếm tỷ lệ 44,6% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 18% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2021.
Đáng chú ý, từ năm 2020, “cơn khát” căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân (0%), ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.
Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. “Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung-cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, HoREA đã cảnh báo nhiều lần.
Mặt khác, trong năm 2020, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở tiếp tục bị “ách tắc”, không có dự án nào được chuyển nhượng; năm 2021 chỉ có 1 dự án được chuyển nhượng do vướng mắc bởi quy định bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên rất khó khăn trong hoạt động chuyển nhượng dự án.
Cụ thể, giai đoạn 2006-2007, thị trường tăng trưởng nóng dẫn đến “bong bóng” bất động sản năm 2007; giai đoạn 2008-2009, thị trường khủng hoảng đóng băng; năm 2010, thị trường phục hồi và tăng trưởng nóng lại dẫn đến “bong bóng” bất động sản; giai đoạn 2011-2013, thị trường tiếp tục rơi vào khủng hoảng đóng băng; giai đoạn 2014-2017, thị trường phục hồi trở lại và tăng trưởng mạnh; giai đoạn 2018-2020, thị trường gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Từ tháng 3/2020 đến nay, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản càng trầm trọng thêm do tác động của dịch COVID-19. Tuy nhiên, có một “điểm sáng” là điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Điều này đã tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất khác dính với đất ở được công nhận chủ đầu tư.
Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM năm 2021 và xu hướng năm 2022 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, so với 20 năm trước đây, có thể đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo; quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm; chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường.
Nhưng, thị trường vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, chưa ổn định, chưa lành mạnh, chưa bền vững, chưa chuyên nghiệp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.
Trong các năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có biểu hiện lệch pha cung – cầu, lệch pha phân khúc thị trường và thừa nguồn cung trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel). Đáng chú ý, thị trường vẫn thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Về tình trạng lệch pha cung cầu và thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền, theo HoREA, cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
Tổng Hợp