Bộ Xây dựng vừa tổ chức xin ý kiến về Dự thảo Đề cương Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Vấn đề được quan tâm nhiều nhất là việc sửa đổi “quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch” vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều không đồng tình với dự thảo…
Trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình bất động sản đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin. Đó là phòng công chứng, là sàn giao dịch chứng khoán. Điều này đã thực sự tạo ra rào cản ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền tải thông tin sai lệch tới khách hàng.
Theo Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng, quy định “giao dịch bất động sản phải qua sàn” là bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và không sát với thực tiễn. Từ đó, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và có thể sẽ làm tăng giá nhà.
Theo VARS, ghi nhận việc các nhà phát triển, chủ đầu tư bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở. Nhưng song song với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình… vì bị “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”; lừa dối, thậm chí lừa đảo. Hiện tượng này không phải là phổ biến nhưng đang ngày một nhiều hơn, có tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã ưu ái trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Và mục đích của việc nêu trên là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường.
Lãnh đạo HoREA cũng chỉ ra chi tiết một số bất cập của quy định như: Quy định trên đây đã xâm phạm quyền “tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được “đặc quyền” bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu “tay không bắt giặc” là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp. Sàn giao dịch bất động sản được “đặc lợi” khi được “hưởng phí giao dịch” với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư. Phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.
Việc “bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản” sẽ kéo bất động sản tăng giá, tạo khó khăn hơn cho người mua nhà. Khó tránh khỏi trường hợp, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch bất động sản để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán các bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)