Chuyên gia nhận định thị trường chung cư trong quý II/2026 sẽ đón thêm nguồn cung lớn, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh gắn với các trục hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư thận trọng hơn, mặt bằng giá được dự báo chủ yếu đi ngang trong ngắn hạn.
Giao dịch giảm mạnh, dòng tiền đầu tư thận trọng
Báo cáo mới đây của One Mount Group cho thấy thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn mở bán trong quý I/2026. Con số này giảm 75% so với quý IV/2025 nhưng vẫn tăng 86% so với cùng kỳ năm trước.
Theo đơn vị nghiên cứu, sự cải thiện nguồn cung chủ yếu đến từ việc ba bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản được triển khai đồng bộ, góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án và giúp các chủ đầu tư tái khởi động kế hoạch bán hàng.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường có dấu hiệu chậm lại. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới ở khu vực trung tâm TP. HCM và Bình Dương lần lượt đạt 55% và 74%, cùng giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước.
Tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng căn hộ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I, giảm tới 60% theo quý và 26% theo năm khi dòng tiền đầu tư có xu hướng rút khỏi thị trường. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, bao gồm cả nhà đất thổ cư và căn hộ, giảm 50% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo One Mount Group, mức giảm mạnh theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng của người mua sau kỳ nghỉ Tết. Trong khi đó, sự suy giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong quý I/2026, cả nước có hơn 139.800 giao dịch bất động sản, giảm gần 8% so với quý trước. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận khoảng 30.850 giao dịch, giảm gần 19% theo quý.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh bán nhanh mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định.
Theo vị chuyên gia này, dòng tiền đầu tư lướt sóng đang suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc mục tiêu tích sản dài hạn.
Nguồn cung tăng tại đô thị vệ tinh
Bước sang quý II/2026, nhiều chuyên gia dự báo thị trường chung cư sẽ tiếp tục duy trì vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhiều khả năng chỉ đi ngang trong ngắn hạn, trong khi nguồn cung mới có xu hướng gia tăng tại các khu vực ven đô.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng chung cư vẫn là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực nên nhiều khả năng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong quý II.
Theo ông Tuấn, nguồn cung căn hộ tại khu vực trung tâm các đô thị lớn ngày càng hạn chế, đặc biệt tại TP. HCM khi định hướng phát triển đô thị đang dần hạn chế việc xây mới chung cư trong khu vực lõi. Do đó, nguồn cung mới nhiều khả năng sẽ dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh.
Xu hướng này cũng diễn ra tương tự tại Hà Nội khi các dự án căn hộ ngày càng gắn với sự phát triển của hạ tầng giao thông như các tuyến metro, đường vành đai hoặc các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
“Thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn về vị trí và khu vực, nhưng phần lớn nguồn cung mới vẫn nằm ở các trục đô thị vệ tinh, trong khi khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm”, ông Tuấn nói.
Về xu hướng giá, ông Tuấn cho rằng mặt bằng giá sẽ đi ngang trong thời gian tới. “Trong khoảng 4-5 tháng đầu năm, thị trường chung cư đã bắt đầu có sự điều chỉnh nhất định do tác động của lãi suất và tâm lý người mua. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, mặt bằng giá chủ yếu sẽ đi ngang”, ông Tuấn cho biết.
Về dài hạn, theo chuyên gia này, chi phí phát triển dự án như giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính đều có xu hướng tăng, khiến khả năng giảm giá sâu của căn hộ là không cao. Những khu vực chưa có hạ tầng hoàn thiện nhưng đang được đầu tư mạnh có thể sẽ có dư địa tăng giá tốt hơn.
Ngược lại, tại các khu vực đã phát triển đầy đủ hạ tầng, mặt bằng giá có thể bước vào giai đoạn ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ do tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư.
Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho rằng xu hướng giá căn hộ trong thời gian tới phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung, cơ cấu sản phẩm và vị trí dự án.
Tuy vậy, bà Hằng nhận định giá căn hộ khó có khả năng giảm sâu khi chi phí đầu vào như đền bù giải phóng mặt bằng và vật liệu xây dựng vẫn đang trong xu hướng tăng.
Theo ghi nhận của Savills trong quý I/2026, cơ cấu nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện nay chủ yếu là phân khúc hạng A và hạng B, trong khi căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm.
Trong đó, căn hộ hạng A có xu hướng giữ giá hoặc tăng nhẹ, còn căn hộ hạng B có thể xuất hiện những điều chỉnh nhất định khi nguồn cung mới đến từ các dự án ngoài khu đại đô thị.
Dù vậy, về tổng thể, bà Hằng cho rằng thị trường căn hộ vẫn duy trì triển vọng tích cực nhờ nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục gia tăng trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa cao và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.
Về tỷ lệ hấp thụ, theo ông Tuấn, phân khúc căn hộ vẫn sẽ duy trì ở mức tương đối tốt nhờ nhu cầu ở thực lớn. Trong điều kiện thuận lợi, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt trên 70%, thậm chí lên tới 80%. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường khó khăn, con số này có thể giảm xuống khoảng 60%.
“Ba yếu tố chính ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của dự án gồm chính sách lãi suất, chính sách bán hàng của chủ đầu tư và tiến độ triển khai hạ tầng” – ông Tuấn nói.
Từ góc độ nhà đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nên ưu tiên các khu vực có hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh và có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm đô thị. Bên cạnh đó, yếu tố uy tín của chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án cần được đặt lên hàng đầu, bởi với phân khúc căn hộ, năng lực triển khai và tiến độ thực hiện dự án đóng vai trò rất quan trọng.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, đảm bảo khả năng theo đuổi kế hoạch tài chính dài hạn. Việc sử dụng đòn bẩy quá lớn trong bối cảnh thị trường thanh khoản chậm có thể khiến nhà đầu tư gặp áp lực phải bán sớm hoặc chịu rủi ro tài chính.