Thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022. Cả người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 đều gặp khó khăn bởi nguồn vốn tín dụng siết chặt.
Năm 2022, thị trường BĐS vẫn tiếp tục duy trì tình trạng lệch pha cung – cầu, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.
Đơn cử như ở TP.HCM, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, so với năm 2017 – năm thị trường BĐS TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha cung – cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.
Cụ thể, năm 2018 nguồn cung có 28.316 căn nhà, chỉ bằng 65,8 % so với năm 2017. Năm 2019 nguồn cung có 23.046 căn nhà, chỉ bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, chỉ bằng 39,2 % so với năm 2017. Năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, chỉ bằng 33,6 % so với năm 2017.
9 tháng năm 2022, thị trường đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.
Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I, II, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70 – 80%.
Bước sang quý III, toàn thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn và tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đỉnh điểm, quý IV, thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25%, tương đương 100 căn hộ được giao dịch trong tổng số nguồn cung.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lượng tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh phía Nam tăng dần trong nửa cuối năm 2022. Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm qua, nhất là vào dịp cuối năm – thời điểm vàng của thị trường BĐS. Để kích cầu khách hàng, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu đến 40-50% giá trị BĐS.
Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nhận định, thị trường BĐS đang rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.
Ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận, từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Đến thời điểm hiện tại hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang có chung trình trạng thiếu vốn, đứt nguồn vốn.
Các kênh huy động vốn gần như “tắc nghẽn”, doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ đã phải thực hiện các biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức nhằm ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động trong tình hình hiện tại. Doanh nghiệp chờ đợi cơ quan quản lý Nhà nước giải tỏa “cơn khát” vốn hiện nay của thị trường.
Bên cạnh đó, khảo sát các sàn giao dịch BĐS của Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả có đến 61% cho biết các sàn giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.
Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp BĐS đều phải tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.
Đội ngũ môi giới BĐS cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% cho biết vẫn tiếp tục với nghề này, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh BĐS để có thêm thu nhập, 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác, 2% chọn chuyển công ty mới…
Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, năm 2022, đơn vị đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn 25 dự án với tổng số 12.147 căn. Trong đó, căn hộ chung cư có 10.632 căn, nhà ở thấp tầng 1.515 căn.
Phân khúc cao cấp chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung với 9.510 căn; phân khúc trung cấp chiếm 21,7% với 2.637 căn; phân khúc bình dân không xuất hiện, chiếm 0%.
Cùng kỳ năm 2021, TP.HCM có 18 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với 13.849 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp (giá hơn 40 triệu đồng/m2) chiếm 73,98% với 10.245 căn; phân khúc căn hộ trung cấp (20-40 triệu đồng/m2) chiếm 26,02% với 3.604 căn và không có căn hộ bình dân, chiếm 0%.
Đáng chú ý, cả năm, TP.HCM mới chỉ hoàn thành 1 dự án nhà ở xã hội dù trong năm đã khởi công đến 5 dự án và đang triển khai 9 dự án. Trong 3 năm trở lại đây, thị trường đã không xuất hiện phân khúc này. Còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo, như số liệu nêu trên.
Nếu chúng ta nhìn lại thị trường năm 2007, thời điểm này tín dụng được nới lỏng đồng thời tăng trưởng tín dụng cũng tăng rất cao, các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Đây được xem là năm đỉnh cao của thị trường bất động sản vì giá tăng cao, giao dịch nhiều. Tuy nhiên, sang năm 2008, thị trường bị siết chặt, lạm phát tăng cao, siết tín dụng và trần lãi suất cho vay tăng đến 21%, cho nên thanh khoản lao dốc, nhà đất trở nên rất khó bán, hàng tồn kho đạt gấp 3 so với 2007.
Đến năm 2009, mức lãi suất có sự điều chỉnh lại, tuy nhiên vẫn ở mức thấp nên thanh khoản không nhiều, rất nhiều dự án bất động sản đặc biệt là sân Golf tạm dừng.
Tiếp năm 2010, giá bất động sản vẫn rất cao nên không có giao dịch. Và năm 2011, thị trường đồng loạt giảm giá, bắt đầu hiện tượng các dự án bán giảm giá đến 30%. Ở năm 2012, giá trị hàng tồn kho tăng 85% so với cùng kỳ năm 2011.
Bước sang năm 2013, room tín dụng tăng từ 7 – 12%, lúc này thị trường dần ấm lên và có sự phục hồi ở năm 2014 khi gói 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở được tung ra với lãi suất 6%, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định từ 6 – 7%. Từ các chỉ số trên, minh chứng cho chúng ta thấy tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2013.
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư, Tạp Chí Tài Chính)