Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, số lượng dự án bất động sản dang dở trên cả nước hiện lên đến cả nghìn dự án với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD. Hàng nghìn dự án bất động sản đang bị “treo” trên khắp cả nước…
Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, câu chuyện đảm bảo tiến độ dự án bất động sản là điều rất đáng nói khi đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu cung trầm trọng như hiện nay. Khi hoạt động thi công xây dựng các dự án liên tục gặp khó khăn, bị gián đoạn vì dịch bệnh, thiếu vốn, chi phí nguyên vật liệu tăng cao…, những dự án vẫn đảm bảo tiến độ xây dựng vừa được xem là điểm sáng, thu hút sự chú ý của người mua nhà, vừa khẳng định năng lực của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, không nhiều dự án làm được điều này.
Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, số lượng dự án bất động sản dang dở trên cả nước hiện lên đến cả nghìn dự án với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD. Huy động vốn khó khăn là một trong những nguyên nhân đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, từ đó dẫn đến việc khách hàng cũng ngừng đóng tiền và nếu những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản không nộp bổ sung tiền, tài sản khác, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo nhằm thu hồi nợ.
Khi nợ xấu tăng cao dẫn tới hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Theo tính toán, trong số tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản. Giá đất giảm, giá trị khối bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng cũng trượt theo.
Trong văn bản giải trình gửi tới khách hàng, thông điệp chung dễ thấy là chủ đầu tư cam kết đảm bảo tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, quá trình thực tế thi công dự án có nhiều yếu tố khách quan, các sự kiện bất khả kháng tác động, dẫn đến chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng kế hoạch.
Về phương án xử lý khi dự án chậm tiến độ, trong hợp đồng mua bán căn hộ thường có các điều khoản quy định khoản lãi phạt, thông thường ở mức 0,06%/ngày (tức 1,8%/tháng) trên tổng số tiền đã đóng. Tuy nhiên, trên thực tế, chủ đầu tư sẽ tìm đủ mọi lý do để không phải trả khoản lãi phạt này khiến người mua nhà thiệt đơn, thiệt kép. Trong trường hợp này, kể cả khi cơ quan chức năng vào cuộc cũng chỉ xử phạt hành chính vi phạm chậm tiến độ của chủ đầu tư, mà không thể bù đắp thiệt hại cho người mua nhà.’
Tại TP.HCM, dự án căn hộ The Western Capital tại số 116 Lý Chiêu Hoàng (phường 10, quận 6) có chủ đầu tư là Công ty TNHH Quản lý bất động sản Hoàng Phúc nhiều lần trễ hẹn bàn giao nhà cho người dân. Tới nay, thông tin ghi nhận cho thấy, chủ đầu tư này đã gia hạn 10 lần, mỗi lần từ 2-3 tháng, khiến nhiều người rơi vào cảnh nợ nần, mất khả năng chi trả ngân hàng.
Hiện nay vướng mắc pháp lý liên quan đến việc triển khai các dự án BĐS tạm chia thành hai loại: vướng mắc các văn bản pháp luật của trung ương và địa phương (phải sửa đổi, bổ sung) và vướng thực thi pháp luật.
Cụ thể, ách tắc phổ biến đối với các dự án BĐS là dù đã hoàn thành phần móng, tầng hầm song còn vướng ở khâu xin thủ tục xác nhận đủ điều kiện được bán.
Loại vướng mắc này thường do dự án dù đủ điều kiện cấp giấy xác nhận được bán nhưng nguồn gốc chuyển nhượng đất trước đó liên quan đất công nên các cơ quan chức năng dừng lại rà soát hoặc trường hợp khác là do cơ quan thẩm quyền cho rằng doanh nghiệp chưa đóng hay mới chỉ đóng một phần tiền sử dụng đất.
Một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM cho biết doanh nghiệp này xây dựng dự án chung cư tại TP trong ba năm qua và đã hoàn thành phần móng, tầng hầm nhưng đang “tắc nghẽn” vì dự án có một phần đất có nguồn gốc từ đất công.
Theo doanh nghiệp này, khu đất làm dự án đã được chuyển nhượng nhiều năm, doanh nghiệp đã đóng hết tiền sử dụng đất với số tiền hàng trăm tỉ đồng và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kéo dài khiến chi phí phát triển dự án đội lên gấp bội, trong khi lãi vay hiện tăng cao.
Đây cũng là một vướng mắc khá phổ biến. Tại TP.HCM, hàng trăm dự án, trong đó có nhiều dự án căn hộ đã xây dựng, bàn giao nhà cho khách hàng nhiều năm nay nhưng chưa đóng được tiền sử dụng đất (toàn bộ hoặc phần bổ sung), kéo theo việc cấp sổ hồng cho khách hàng bị đình trệ.
Từ đó, doanh nghiệp cũng không thu được khoản tiền còn lại mà khách hàng phải đóng khi được giao sổ.
Chẳng hạn một dự án chung cư tại quận Phú Nhuận đã tạm nộp tiền sử dụng đất trên 200 tỉ đồng, cư dân vào sinh sống cách đây ba năm nhưng các thủ tục dự án bao gồm các thủ tục phê duyệt phương án tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận vẫn chưa hoàn tất.
Tương tự nhiều dự án khác tại quận Phú Nhuận, Tân Bình, TP Thủ Đức, quận 4… cũng gặp tình cảnh này khi đã tạm nộp hàng trăm tỉ đồng tiền sử dụng đất nhưng sau nhiều năm vẫn chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất bổ sung.
Thậm chí có dự án chung cư cao tầng tại TP.HCM đã đưa vào sử dụng từ 2012 nhưng sau 10 năm vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết hiện có khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất… đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất thị trường.
Theo bộ này, vướng mắc về xác định giá đất thị trường chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.
“Cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm, gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường. Nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai”, Bộ Xây dựng đánh giá.
Tổng Hợp
(ĐTCK, Tuổi Trẻ)