Theo giới chuyên gia, tồn kho bất động sản được đánh giá tốt, xấu cần phải phân loại và tùy thời điểm. Xét ở khía cạnh tích cực, hàng tồn kho vẫn thể hiện sức mạnh nội tại của doanh nghiệp vì những “ông lớn” địa ốc mới có quỹ đất và lượng hàng hóa dồi dào.
Hàng tồn kho thậm chí là lợi thế lớn khi thị trường phục hồi. Nhiều doanh nghiệp chất lượng tài sản tốt, hàng tồn kho thể hiện dưới dạng dự án đang triển khai, quỹ đất sạch. Khi thị trường thay đổi theo chiều hướng tích cực, khả năng thanh toán hàng tồn kho cao, sẽ đem lại doanh thu tương lai khổng lồ.
Ông Hoàng Công Tuấn – Kinh tế trưởng Công ty Chứng khoán MB – đánh giá việc hàng tồn kho tăng là bình thường. Sau thời gian dịch Covid-19, hầu hết doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai mới, cũng như đẩy mạnh đầu tư vào dự án. Điều này làm hàng tồn kho tăng nhưng mục đích là để sau đó bán hàng.
Ông điểm tên loạt doanh nghiệp lớn 6 tháng đầu năm triển khai dự án mới như Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt, Novaland, DIC Corp, Tập đoàn CEO, Vinhomes… Đây đều là đơn vị có lịch sử bán hàng tốt và đã chuẩn bị sẵn hàng để bán.
Tuy nhiên, ưu điểm của hàng tồn kho cũng giống như bề nổi của tảng băng chìm. Bề mặt khuất dưới tảng băng lại chính là những hạn chế cần nhìn nhận. Hàng tồn kho, theo đánh giá của một số chuyên gia thì “sóng gió nhiều hơn cơ hội”.
Theo báo cáo của FiinGroup, do sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng làm triển khai dự án và mở bán chậm. Vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết theo đó tăng lên 1.497 ngày vào thời điểm cuối tháng 6. Điều này có nghĩa với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý II vừa qua, phải mất hơn 4 năm mới giải phóng lượng hàng tồn kho này.
Những con số trên càng quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý II, theo FiinGroup.
Ngoài ra, theo một số chuyên gia, doanh nghiệp có hàng tồn ứ đọng một khoảng thời gian dài, quỹ đất chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính… thì sẽ trở thành gánh nặng. Hàng tồn kho theo đó có thể “bóp” khả năng tăng trưởng vì chi phí vốn đội lên. Doanh nghiệp cũng bị mất chi phí cơ hội bán hàng. Còn hàng tồn kho đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, hàng tồn kho càng tăng thì cần đặt ra câu hỏi thị trường vẫn có lực cầu tốt mà không bán được hàng.
“Các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng. Đặc biệt, hiện nguồn hàng bình dân gần như mất hẳn trên thị trường, Nhà nước cần có chính sách để thúc đẩy loại hình này được đưa vào thị trường nhiều hơn, đơn cử như các dự án nhà ở xã hội”, ông nói.
Áp lực hàng tồn kho căng thẳng, nhưng nền kinh tế thị trường có sự tự sàng lọc. “Các doanh nghiệp yếu kém, đầu tư dàn trải, đầu cơ dự án, vay vốn ngân hàng nhiều… sẽ phải chấp nhận câu chuyện về bài học thị trường, trong khi những đơn vị uy tín vẫn có thể nhìn ra cơ hội”, ông Hoàng Công Tuấn nói.
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm 2022. Bên cạnh các chỉ tiêu liên quan tới doanh thu, lợi nhuận, tỷ lệ nợ trên vốn… hàng tồn kho cũng là khoản mục được quan tâm.
Trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp địa ốc, chỉ tiêu hàng tồn kho thường gồm các sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở và chi phí sản phẩm dở dang như quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định sức mua yếu là nguyên nhân khiến hàng tồn kho tăng. Qua 2 năm dịch Covid-19, khách hàng ít rót tiền vào dự án mới, giá bất động sản lại tăng mạnh. Điều này khiến tỷ lệ bán ra thị trường ít, sức hấp thụ không cao.
“Nguồn cung mới thêm vào thị trường từ đầu năm gần như không có, những dự án đã được duyệt và đủ điều kiện để ra hàng thì số lượng ít, khiến càng khan hiếm. Chưa kể, phần lớn hàng ra thị trường đều là phân khúc cao cấp, phân khúc bình dân thì hầu như không có, dẫn đến sự lệch lạc cung – cầu”, ông nói.
Báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý II cũng cho thấy lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Ngoài ra, các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp cũng chiếm lượng lớn hàng tồn kho.
Việc chậm triển khai dự án cũng khiến bất động sản “chình ình” trong hàng tồn kho. Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá doanh nghiệp bất động sản Việt đã yếu vốn, tín dụng lại đang “phanh”, làm nhiều dự án không có tiền triển khai tiếp.
Tổng Hợp