Thị trường nhà liền thổ TP. HCM trầm lắng trong quý đầu năm khi thanh khoản giảm mạnh dù nguồn cung vẫn lớn. Điểm nghẽn không nằm ở dòng vốn mà ở mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả, buộc thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Thanh khoản giảm sâu, giao dịch co cụm
Trong quý I, phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố) tại TP. HCM ghi nhận sự suy yếu rõ rệt cả về nguồn cung lẫn sức mua. Theo Savills, khu vực nội thành chỉ ghi nhận khoảng 300 giao dịch thành công trên tổng nguồn cung hơn 2.700 căn chào bán sơ cấp, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 11% – mức cho thấy thanh khoản đang rơi xuống vùng đáy cục bộ.
Nếu xét riêng lượng hàng mở bán mới, dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy nguồn cung đạt gần 1.560 căn, với khoảng 550 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 36%. Tuy nhiên, con số này đã giảm hơn 70% so với quý IV/2025, phản ánh đà suy yếu nhanh của sức mua chỉ sau một quý.
Ở quy mô toàn thị trường, khi tính cả khu vực mở rộng, Avison Young Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung nhà thấp tầng gần 6.000 căn nhưng chỉ tiêu thụ được khoảng 1.800 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 30%. So với các giai đoạn trước, lực cầu đang không theo kịp nguồn cung, khiến thanh khoản suy giảm rõ rệt.
Đáng chú ý, giao dịch không phân bổ đồng đều mà có xu hướng co cụm theo khu vực. Theo Savills, khoảng 75% lượng tiêu thụ đến từ khu Đông và Cần Giờ – những nơi có nguồn cung mới. Điều này cho thấy thị trường không hoàn toàn “đóng băng”, nhưng đang thu hẹp và chỉ vận động tại những điểm có yếu tố mới về sản phẩm hoặc mức giá.
Song song với đó, nguồn cung mới cũng có dấu hiệu chững lại. Trong quý I, lượng sản phẩm mở bán mới chỉ khoảng 70 căn, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống còn khoảng 2.900 căn. Dữ liệu từ DKRA Group cho thấy nguồn cung sơ cấp giảm 33% so với quý trước, trong khi lượng giao dịch giảm khoảng 44%.
Giá cao “chặn” lực cầu
Các đơn vị nghiên cứu đều thống nhất rằng nguyên nhân then chốt khiến thanh khoản sụt giảm nằm ở mặt bằng giá.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc nghiên cứu Savills TP. HCM, giá bán đã vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường. Trong nhiều năm qua, nhà liền thổ – đặc biệt tại khu Đông – liên tục neo ở mức cao, với nhiều dự án có giá trị lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mỗi căn. Điều này khiến tệp khách hàng ngày càng thu hẹp, chuyển từ người mua ở thực sang nhóm tích lũy tài sản có tiềm lực tài chính lớn.
Ngay cả tại Cần Giờ – khu vực được xem là “dễ tiếp cận” hơn – mặt bằng giá vẫn ở mức cao, trung bình khoảng 207 – 217 triệu đồng/m². Giá nhà liền kề phổ biến từ 15 tỷ đồng mỗi căn, trong khi biệt thự dao động 20 – 40 tỷ đồng, thậm chí cao hơn tùy vị trí. Với mức giá này, phần lớn người mua ở thực gần như bị loại khỏi thị trường.
Theo phân tích của Savills, ở phân khúc 10 – 20 tỷ đồng, lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng đáng kể do người mua còn sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, khi giá trị tài sản vượt ngưỡng 40 – 50 tỷ đồng, quyết định mua không còn phụ thuộc nhiều vào chi phí vay, mà phụ thuộc vào việc thị trường có đủ người mua phù hợp hay không.
Thực tế này lý giải vì sao nhiều dự án ghi nhận lượng khách quan tâm lớn nhưng tỷ lệ chuyển đổi sang giao dịch lại thấp. Người mua có xu hướng trì hoãn, chờ mức giá hợp lý hơn hoặc tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn – vốn từng đóng vai trò tạo thanh khoản gần như rút lui khi biên lợi nhuận không còn hấp dẫn.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng chi trả ngày càng nới rộng, khiến tỷ lệ chuyển đổi giao dịch giảm. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, người mua trở nên thận trọng hơn, còn nhà đầu tư lướt sóng khó tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.
Bên cạnh yếu tố giá, thị trường cũng chịu tác động từ việc kiểm soát tín dụng và biến động lãi suất. Chi phí vốn tăng khiến sức mua suy yếu, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính, góp phần kéo thanh khoản đi xuống trong quý đầu năm.
Không “đóng băng”, nhưng co hẹp và phân hóa
Nhìn tổng thể, thị trường nhà liền thổ TP. HCM không rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng đang bước vào giai đoạn co hẹp và phân hóa rõ rệt.
Thanh khoản hiện chỉ duy trì tại những khu vực có nguồn cung mới, mức giá “mềm” hơn tương đối hoặc có lợi thế về hạ tầng, pháp lý. Tuy nhiên, ngay cả tại các khu vực này, tốc độ hấp thụ cũng chưa cao, cho thấy các điều chỉnh giá hiện tại vẫn chưa đủ để mở rộng tệp khách hàng.
Đáng chú ý, mặt bằng giá sơ cấp vẫn đi ngang so với quý trước và tăng khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá thứ cấp tăng trung bình 17%. Nghịch lý “thanh khoản giảm – giá vẫn cao” phản ánh áp lực chi phí đầu vào và kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư vẫn lớn.
Các chính sách kích cầu như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tăng chiết khấu, thậm chí có dự án giảm giá – bước đầu giúp cải thiện giao dịch nhưng chủ yếu mang tính ngắn hạn. Về bản chất, thị trường vẫn chưa giải quyết được bài toán mất cân đối giữa giá và khả năng chi trả.
Một xu hướng đáng chú ý khác là sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoại thành. Theo Savills, trong thời gian tới, khoảng 11.500 căn nhà thấp tầng sẽ được đưa ra thị trường, trong đó khu vực ngoại thành chiếm tới 65%, dẫn dắt bởi Cần Giờ và Củ Chi nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng đang được triển khai. Khu Đông đóng góp khoảng 23%, tiếp tục là điểm sáng nhờ lợi thế pháp lý và quỹ đất.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong quá trình tái cấu trúc, khi khu vực trung tâm dần bão hòa về giá, còn nguồn cung mới dịch chuyển ra vùng ven để tìm kiếm dư địa phát triển.
Cần điều chỉnh căn cơ để khơi thông thanh khoản
Để cải thiện thanh khoản và hướng tới phục hồi bền vững, các chuyên gia cho rằng thị trường cần những điều chỉnh mang tính căn cơ thay vì chỉ dựa vào các biện pháp ngắn hạn.
Trước hết, việc tái cân bằng mặt bằng giá là yếu tố then chốt. Giá bán cần được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường, thay vì tiếp tục neo ở ngưỡng cao. Đây là điều kiện tiên quyết để mở rộng tệp khách hàng và khơi thông thanh khoản.
Cùng với đó, các chủ đầu tư cần cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực. Thị trường cần nhiều hơn các dòng sản phẩm có giá trị trung bình, thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp với giá trị lớn.
Về phía chính sách, việc điều hành tín dụng linh hoạt và ổn định mặt bằng lãi suất sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong ngắn hạn, các chính sách bán hàng linh hoạt vẫn cần được duy trì để kích cầu. Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường chỉ có thể phục hồi khi giải quyết được bài toán cốt lõi là cân đối lại cung – cầu.
Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung nhà thấp tầng sẽ tiếp tục gia tăng nhưng không đồng đều giữa các khu vực. Thanh khoản nhiều khả năng vẫn tập trung vào các dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác sử dụng rõ ràng.
Trong bối cảnh đó, thị trường nhà liền thổ TP. HCM đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, nơi chỉ những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và khả năng chi trả mới có thể tìm được người mua. Đây có thể là giai đoạn khó khăn trong ngắn hạn, nhưng là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn.