Liên tiếp các báo cáo thị trường hàng quý trong năm 2021 của Bộ Xây dựng đều nêu bật thực trạng chung là sự áp đảo của dòng sản phẩm trung cao cấp và sự “hiu hắt” về nguồn cung căn hộ bình dân. Người mua nhà ở thực hiện đang đưa vào thế chới với vì mặt bằng giá quá sức đối với các gia đình.
Trong bối cảnh nhà thương mại giá thấp khan hiếm, nhà ở xã hội trở thành niềm hi vọng của nhiều người mua. Tuy nhiên, điều đáng buồn là nhà ở xã hội cũng vô cùng ít ỏi. Trên thực tế, sự lép vế của nhà ở xã hội so với các phân khúc trung và cao cấp cũng là thực trạng “biết rồi, khổ lắm, nói mãi” của thị trường bất động sản Việt Nam. Tài chính cho nhà ở xã hội luôn là một vấn đề nan giải và phần nào là gốc rễ của thực trạng “biết rồi, nói mãi”.
Khoảng 8 năm về trước, gói tín dụng hỗ trợ cho vay mua nhà 30.000 tỷ đồng được triển khai từ tháng 6/2013 và có thời hạn giải ngân đến hết ngày 1/6/2016, dù có nhiều vướng mắc khi đi vào thực tiễn nhưng đã mở ra cánh cửa sáng với người thu nhập thấp và các chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này. Một thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, đến thời điểm kết thúc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, doanh số giải ngân đạt 29.679 tỷ đồng với 24.285,2 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân và 5.393,8 tỷ đồng cho khách hàng doanh nghiệp, đạt 98,93% số tiền dự kiến của gói.
Tuy nhiên, kể từ khi gói tín dụng hỗ trợ cho vay mua nhà 30.000 tỷ đồng kết thúc đến nay đã 5 năm, thị trường không được đón nhận thêm một chính sách tài chính đủ mạnh, có vai trò cú hích cho sự phát triển của nhà ở xã hội. Phần lớn các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Chính bởi vậy, việc không có một chính sách ưu đãi mạnh về vốn cùng với tỷ suất lợi nhuận khi làm nhà ở xã hội thấp hơn nhiều so với nhà thương mại đã khiến phân khúc này “hiu hắt” về nguồn cung suốt nhiều năm qua.
Khi cả chính sách và nguồn cung cho nhà ở xã hội cùng dậm chân tại chỗ, mới đây, những thông tin tích cực đã đến với phân khúc này. Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Thủ tướng và Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất gói tín dụng hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong Chương trình phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023. Cụ thể, gói tín dụng Bộ Xây dựng đề xuất trị giá 65.000 tỷ đồng, gồm gói tín dụng cấp bù lãi suất và gói tín dụng và cơ chế, chính sách đặc thù.
Với gói tín dụng cấp bù lãi suất, 15.000 tỷ đồng sẽ cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, pháp luật về đầu tư công trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025. Với gói tín dụng và cơ chế, chính sách đặc thù, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định – khoảng 50.000 tỷ đồng (khoảng 25% so với nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 là 220.000 tỷ đồng) với lãi suất và thời hạn phù hợp để cho các đối tượng thuộc Chương trình vay ưu đãi. Như vậy nếu gói 65.000 tỷ đồng sớm được triển khai thì việc hỗ trợ vốn mang tính toàn diện khi hướng đến cả doanh nghiệp phát triển nhà ở và người mua.
Thế nhưng thách thức của nhà ở xã hội không chỉ là nguồn lực vốn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết thiếu quỹ đất sạch để triển khai dự án nhà ở xã hội cũng đang là một thực trạng nhức nhối. Rất nhiều địa phương khi quy hoạch đô thị, khu công nghiệp đã “quên” hoặc chưa xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Trước đó, quy định bố trí 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội đã bộc lộ nhiều bất cập và cũng không được thực hiện nghiêm túc. Phần lớn các chủ đầu từ đều chọn hình thực nộp tiền thay vì xây nhà ở xã hội trên 20% quỹ đất của dự án.
Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Bộ Xây dựng đã đề xuất cơ chế gắn trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, có giải pháp tạo thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính, hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.
Đây có thể coi là những tín hiệu tích cực cho tương lai sắp tới của nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tất cả mới chỉ là đề xuất, kiến nghị. Hành trình hiện thực hóa những đề xuất, kiến nghị trên không rõ có dài và gian nan? Đừng quên mất rằng, kể từ khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, trong 5 năm qua, phân khúc nhà ở xã hội cũng đã nhiều lần trồi sụt cảm xúc với các thông tin tích cực về cơ chế, chính sách. Và 5 năm ấy, chỉ thấy nghịch lý mất cân đối cung cầu, sự khan hiếm trầm trọng nhà ở dành cho số đông dân chúng liên tục bị đẩy lên cao trào. Do đó, với những đề xuất, kiến nghị mới được đưa ra thời điểm cuối năm 2021, thị trường cũng chỉ có thể chờ đợi và hi vọng
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đưa ra những con số đáng chú ý về thực trạng giá nhà tăng phi mã những năm qua. Cụ thể, kể từ năm 2014 đến nay, mức tăng bình quân hàng năm của bất động sản là trên 10%/năm. Một số dự án đạt mức tăng trên 20%/năm. Đáng chú ý, năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ. Thực trạng thiếu nguồn cung còn đẩy giá căn hộ tại TP. HCM tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn tiền thực tế đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, thế nhưng nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản liên tục tăng thời gian qua. Giá tăng mạnh đã khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận dân chúng chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc nhà ở tầm trung ngày càng xa vời. Hiện tại rất nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân giá đã bị đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.
Ông Đính nhấn mạnh, giá nhà tăng làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng trong xã hội, gây bất ổn thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Để chấn chỉnh thực trạng này, cần những quyết sách quyết liệt của các bộ ngành.
Tổng Hợp