Kể từ năm 2017, do nhiều nguyên nhân, nguồn cung bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở liên tục sụt giảm. Điều này khiến thị trường rơi vào cảnh “khát” nguồn cung. Lợi dụng thị trường thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư đẩy giá bất chấp…
Ảnh hưởng Covid- 19 lần thứ 4, Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu, thiết bị. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không thể triển khai vì cơ quan chính quyền các tỉnh, thành cũng phải tập trung chống dịch làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt không có cơ hội để cải thiện. Hoạt động giao dịch mua, bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi. Trong khi đó, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch. Thị trường bất động sản từ nay đến hết năm 2021 sẽ không có chuyển biến mang tính đột phá vì nền kinh tế phía Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh.
Theo nhận định của giới chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung trầm trọng ở các đô thị lớn. Qua cả thập kỷ tăng trưởng, quỹ đất tại các đô thị lớn hiện nay đã gần hết, đặc biệt là ở khu vực nội đô. Nhiều địa phương đã kiểm soát rất chặt, thậm chí hạn chế cấp phép các dự án mới. Điều này khiến thị trường bị co cứng. Yếu tố quan trọng nhất, khiến nguồn cung dậm chân tại chỗ trong nhiều năm qua, chính là cơ chế, pháp lý còn nhiều bất cập. Nhiều quy định, luật pháp bị chồng chéo, chưa được tháo gỡ. Trong đó, 2 bộ luật gây tranh cãi nhiều nhất là Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.
Cũng vì có sự xung đột pháp luật, dẫn tới hiện tượng thị trường thiếu nguồn cung dự án, thiếu sản phẩm nhà ở, nên đã xuất hiện nhiều tác động tiêu cực. Chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch COVID-19.
Do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời.
Để hỗ trợ nguồn cung tăng trưởng, trong thời gian qua, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư nhằm gỡ “rối” thị trường. Thế nhưng, trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong quý III/2021, nguồn cung nhà ở cả nước vẫn rất thấp. Theo đó, trong quý chỉ có 39 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép, tương lai sẽ cung ứng ra thị trường khoảng 19.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, 39 dự án này đều nằm ở các đô thị nhỏ, như Cao Bằng, Phú Thọ, Kiên Giang hoặc Thái Bình, Lào Cai. Trong khi đó, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hoặc Đà Nẵng, số lượng dự án mới được cấp phép là 0. Như vậy, trong năm 2022, thậm chí tới năm 2023, các đô thị lớn vẫn duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trầm trọng.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong giai đoạn 2017 – 2019, nguồn cung bất động sản nhà ở đã giảm tới 85%. Trong 2 năm đối mặt với đại dịch COVID-19, nguồn cung nhà ở tiếp tục suy kiệt ở các đô thị lớn.
Theo số liệu từ Sở Xây dựng tại 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung dự án bất động sản mới đưa ra thị trường trong năm nay đang ở mức thấp nhất kể từ vài năm trở lại đây. Trong khi, giá bán nhà liên tiếp gây sốc cho thị trường, ở những khoảng giá chưa từng thấy từ trước đến nay. Ví dụ, căn hộ ngoại thành Hà Nội có thể lên tới 50-60 triệu đồng/m2. Hoặc nhà liền kề ở các quận huyện cũng lên tới 100 triệu/m2.
Bước sang năm 2021, nguồn cung đã sụt giảm rõ rệt, chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. 70% người dân đô thị có nhu cầu nhà ở với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Thế nhưng, nghịch lý ở chỗ, tại TP Hồ Chí Minh, không còn dự án nhà ở bình dân nào có mức giá như vậy trong suốt 2 năm qua.
Ngoài vướng mắc về pháp lý, quỹ đất cạn kiệt cũng là một nguyên nhân lớn. Tuy nhiên, trên thị trường đang diễn ra nghịch lý là hàng trăm dự án ôm đất, bỏ hoang, không triển khai trong suốt hàng chục năm. Trong khi, nhiều doanh nghiệp lại chật vật đi săn lùng đất để làm dự án mới, nhưng lại không có. Vậy là thị trường diễn ra tình cảnh “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có sự rà soát, xử lý triệt để các dự án ôm đất bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)