Hàng chục năm qua, ở nước ta có xu thế đô thị hóa theo chiều rộng kiểu vết dầu loang, vừa gây lãng phí quỹ đất, lại khó đầu tư hệ thống giao thông có sức chở lớn như metro. Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như các khu đô thị (KĐT) mới.
TP HCM bắt đầu thực hiện một số dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, tái định cư cho người dân hoặc xây dựng một số khu dân cư mới, theo phương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm hoặc đổi đất nông nghiệp lấy đất ở. Trong đó, người có đất nông nghiệp trong dự án được đổi lấy đất ở đã xây dựng hạ tầng với tỷ lệ 8 – 12%.
Một số dự án tiêu biểu trong giai đoạn này có thể kể đến như: Khu dân cư Xóm Cải (quận 5); Khu dân cư Xóm Đầm (quận 8); Khu phố chợ Bình Chánh; Khu dân cư Bàu Cát (quận Tân Bình); Khu dân cư Đinh Bộ Lĩnh (quận Bình Thạnh),… Năm 2009, Luật Quy hoạch Đô thị lần đầu quy định cụ thể về việc lập quy hoạch các trục đường mới trong đô thị.
Đến năm 2013, pháp luật cũng bắt đầu quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển KĐT mới, chỉnh trang đô thị. Ở giai đoạn này, TP HCM đã đầu tư một số dự án hạ tầng giao thông, đô thị, nhà ở theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) theo các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Sau 30 năm thực hiện đô thị hóa, TP HCM đã có một số KĐT kiểu mẫu, qua đó có những bài học rút ra từ các mô hình cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị.
Bước sang thế kỷ 21, các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản trong nước ngày càng phát triển mạnh, chủ động trong việc phát triển các KĐT mới. Các dự án tiêu biểu trong giai đoạn này có KĐT mới Him Lam Tân Hưng; KĐT Nam Long Tân Thuận Đông; Sunrise City; Florita (quận 7); Dragon City; Lavila Nhà Bè; Sài Gòn Pearl; The Manor; Vinhomes Central Park; Bitexco Tower; Sài Gòn Times Square; Vinhomes Golden River Park,…
Bên cạnh đó, nhiều tập đoàn bất động sản nước ngoài liên doanh liên kết với các doanh nghiệp bất động sản trong nước phát triển dự án. Ngoài KĐT mới Phú Mỹ Hưng, HoREA thống kê một số dự án có yếu tố đầu tư nước ngoài điển hình như Sài Gòn Center; Celadon Tân Phú; Mizuki Park Bình Chánh; Empire City; Grand Marina Sài Gòn;…
Sau các dự án cải tạo, chỉnh trang, TP HCM bắt đầu xuất hiện những KĐT mới, khu dân cư mới, khu phức hợp cao tầng. Năm 1996, Phú Mỹ Hưng, công ty liên doanh đầu tiên với nước ngoài bắt đầu xây dựng KĐT Phú Mỹ Hưng với quy mô hơn 400 ha. Sau hơn 20 năm, dự án này đã biến một vùng đất sình lầy trở thành KĐT hiện đại, là KĐT kiểu mẫu đầu tiên của Việt Nam.
Công ty Phú Mỹ Hưng sau đó đã đầu tư trục đường Nguyễn Văn Linh dài 17 km, là một phần của đường Vành đai 2 phục vụ trực tiếp cho dự án KĐT mới Phú Mỹ Hưng và khu Nam Sài Gòn. Dự án Phú Mỹ Hưng cùng với các KĐT mới như KĐT mới Him Lam (58 ha), Tân Thuận Đông Nam Long, Phú Mỹ, khu chế xuất Tân Thuận,… đã đưa quận 7 từ một phần của huyện nông nghiệp Nhà Bè trở thành đô thị phát triển. Sau khi KĐT Phú Mỹ Hưng hình thành, hạ tầng khu Nam Sài Gòn liên tục chuyển mình với loạt dự án như trục đường Bắc Nam Nguyễn Hữu Thọ; cầu đường Khánh Hội – Nguyễn Tất Thành – Tân Thuận; cầu Ông Lãnh; Kênh Tẻ; Nguyễn Văn Cừ; cầu Chữ Y (mở rộng); Nguyễn Tri Phương – Chánh Hưng; Chà Và; cầu Phú Mỹ;…
Ông Châu cho biết, trong quá trình phát triển Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nhà đầu tư nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm thực hiện các dự án ở một số nước có nền kinh tế chuyển đổi tương tự như nước ta.
Bên cạnh cải tạo các khu dân cư, TP HCM cũng đã thực hiện nhiều dự án di dời nhà trên và ven kênh rạch kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị như Kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè. Dự án này được thực hiện từ 6.000 tỷ đồng vốn ODA do Ngân hàng Thế giới (WB) cho vay dài hạn với nhiều ưu đãi. Song đổi lại, TP HCM cũng phải bố trí vốn đối ứng rất lớn (bằng 30% tổng mức đầu tư) và đến nay còn phải trả nợ vay cho WB.
Theo Chủ tịch HoREA, do không đủ nguồn vốn, Nhà nước chỉ có thể bồi thường giải phóng mặt bằng phần diện tích đủ để làm đường ven hai bên kênh. Vì vậy, dự án không có quỹ đất để tái định cư, xây dựng công trình hạ tầng xã hội, không có quỹ đất sạch đấu giá để thu hồi đủ vốn trả nợ WB. Bên cạnh đó, do chưa có cơ chế điều tiết giá trị phần chênh lệch địa tô tăng lên sau khi đầu tư, phần chênh lệch này đã rơi vào túi riêng của nhiều đối tượng trong xã hội. Nhà nước chỉ thu được phần thuế từ hoạt động đầu tư kinh doanh dịch vụ sau này.
Phương thức cải tạo, chỉnh trang đô thị bằng nguồn vốn ODA hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện trong thời gian tới, nhưng cần lựa chọn nguồn vốn phù hợp, có lợi nhất cho đất nước.
Nhật Hạ