Hết thời ‘ôm hàng chờ tăng giá’, nhà đầu tư ‘đổi khẩu vị’ sang bất động sản dòng tiền

Khi thuỷ triều rút

Trong suốt một thời gian dài, việc đầu tư lướt sóng trên thị trường bất động sản được xem là một lựa chọn thông minh. Nhờ lãi suất thấp, tín dụng dễ dàng, giá sản phẩm được bơm tăng không ngừng nghỉ và thanh khoản dồi dào dưới hiệu ứng FOMO, việc nhà đầu tư có thể ăn chênh 10% – 15% (hoặc hơn) trong thời gian ngắn là điều không khó.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, lãi suất bắt đầu dâng lên, thanh khoản trên thị trường sụt giảm, những nhà đầu tư lướt sóng lâm vào cảnh “tiến thoái tam nan”: bán giá cao thì không có người mua, giảm giá để thoát hàng thì lại lỗ, mà giữ hàng nuôi hi vọng thì “còng lưng” gánh chi phí vốn.

Những nhà đầu tư vốn mỏng, thậm chí “tay không bắt giặc”, là những người tháo chạy sớm nhất. Việc “cắt lỗ” xuất hiện rải rác từ đầu năm 2026 và ngày càng dày đặc hơn trong những tháng tiếp theo. Những phân khúc có tính đầu cơ rất mạnh như đất nền, biệt thự – liền kề và phần nào là chung cư tại vùng ven thưa dân cư chứng kiến làn sóng cắt lỗ dồn dập nhất.

“Trải qua một cuộc bể dâu”, giới đầu tư bắt đầu thay đổi “khẩu vị” và chiến thuật. Không còn tập trung vào những tài sản mang tính tích luỹ để nuôi hi vọng tăng giá trong ngắn hạn, nhà đầu tư đổ dồn sang nắm giữ các bất động sản có khả năng tạo dòng tiền.

“Trong giai đoạn hiện nay, nếu phải cõng lãi vay mà tài sản không tạo ra dòng tiền thì rất khó để nhà đầu tư có lời”, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, giải thích về sự chuyển hướng của nhà đầu tư.

Phân khúc nào hút vốn?

Bất động sản dòng tiền tạo sức hút mạnh mẽ hàng đầu trong những năm qua là chung cư nội đô thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM. Nhờ khả năng cho thuê tốt (cả dài hạn theo năm lẫn ngắn hạn theo ngày), lợi suất cho thuê bình quân có thể đạt 5% – 6% trong giai đoạn đỉnh cao và 3% – 4% trong giai đoạn giá chung cư tiến vào vùng đỉnh.

Lực cầu thuê chung cư rất mạnh không chỉ đến từ sự bổ sung liên tục về dân cư-lao động tại các thành phố lớn mà còn được hỗ trợ bởi sự khan hiếm nghiêm trọng về nguồn cung dự án mới trong những năm 2021 – 2024.

Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu là shophouse khối đế chung cư – nhất là trong các khu đô thị đông dân cư, cũng trở thành sản phẩm được nhà đầu tư săn đón. Khác với mô hình nhà phố thương mại (shophouse liền kề) phụ thuộc nhiều vào lưu lượng giao thông bên ngoài, shophouse khối đế chung cư trong các khu đô thị đông dân có lợi thế từ nguồn khách ổn định đến từ cộng đồng cư dân hiện hữu. Nhờ đó, các shophouse khối đế này trở thành “máy in tiền” đều đặn cho chủ sở hữu.

Đây là lý do nhiều nhà đầu tư shophouse khối đế chung cư hiện nay không chỉ nhìn vào mặt tiền hay diện tích, mà phân tích sâu hơn về số lượng cư dân, mật độ lấp đầy, mức sống cộng đồng, hệ sinh thái tiện ích và khả năng hình thành thói quen chi tiêu tại chỗ. Một shophouse tốt trong chu kỳ mới không đơn thuần là tài sản đẹp, mà còn phải nằm trên hành trình tiêu dùng mỗi ngày.

Thực tế cho thấy, các shophouse khối đế chung cư được hấp thụ rất tốt trong những năm qua. Đơn cử tại khu tây Hà Nội, shophouse khối đế các toà chung cư trong khu đô thị Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ – Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm cũ) được bán rất nhanh, gần như cứ ra hàng là hết, dù giá không hề rẻ.

Căn nguyên là Vinhomes Smart City có tỷ lệ lấp đầy tốt bậc nhất khu tây Hà Nội, các toà chung cư kín dân về ở trong một thời gian ngắn sau bàn giao, giúp hoạt động thương mại tại khối đế trở nên nhộn nhịp. Giá cho thuê shophouse khối đế vì thế cũng rất tốt, bình quân đạt 1 triệu đồng/m2/tháng.

Hấp lực mạnh đến nỗi không chỉ shophouse khối đế chung cư mà shophouse khối đế của khu nhà để xe nổi (parking zone 3- 4) trong khu đô thị này cũng được bán sạch sẽ, hình thành nên một “trung tâm thương mại” thu nhỏ tương đối náo nhiệt.

So với nhà phố thương mại truyền thống (shophouse liền kề), có thể thấy shophouse khối đế chung cư ưu việt hơn cả về suất đầu tư, hiệu quả khai thác tạo dòng tiền và tỷ suất lợi nhuận. Ghi nhận của Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance cho thấy, ngay tại khu tây, xung quanh Vinhomes Smart City, shophouse liền kề bỏ hoang khá nhiều và đã bỏ hoang trong nhiều năm.

Bởi vậy, không ngạc nhiên khi trong giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư chuyển hướng sang “đi săn” shophouse khối đế chung cư để nắm giữ như một tài sản chiến lược.

Tuy nhiên, nguồn cung tốt trên thị trường lại không có nhiều. Nguyên do là số lượng dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội không lớn. Mặt khác, không phải dự án chung cư mở bán mới nào cũng đáp ứng yêu cầu then chốt là nằm trong khu đô thị đông dân cư hoặc có khả năng tạo lập cộng đồng dân cư đông đúc. Vì thế, cuộc cạnh tranh tương đối khốc liệt.

Ghi nhận cho thấy một số khu vực có shophouse khối đế chung cư tiềm năng là Nam An Khánh (Hoài Đức cũ), Dương Nội (Hà Đông cũ)… Đây vừa là những khu đô thị có nguồn cung dự án chung cư mới (của MIK Group, Vietradico, SJ Group, Geleximco…) vừa hình thành được cộng đồng dân cư, lại có hoạt động thương mại khá sôi động nhờ hiệu ứng lan toả của Vinhomes Smart City trong suốt những năm qua.

Dù vậy, trong tương quan so sánh, khu Dương Nội có tính cạnh tranh hơn, do giá sản phẩm tại Nam An Khánh đã bị đẩy lên mức quá cao (chung cư mở bán mới chạm tới mốc 100 triệu đồng/m2) trong khi tại Dương Nội chỉ bình quân 80 triệu đồng/m2. Đó là chưa kể là “chất lượng” dân cư tại Dương Nội có phần cao hơn Nam An Khánh – vốn dĩ là khu nhà ở thương mại giá thấp của Hà Nội từ hơn 10 năm trước.

Ở Dương Nội hiện nay, nguồn cung mới đáng kể nhất là cụm chung cư An Bình Homeland của Geleximco Group. Vị trí nằm trên đường vành đai 3.5 với hạ tầng hoàn thiện và thuộc về quần thể khu đô thị rất đông dân (bao gồm khu đô thị Dương Nội của Nam Cường, The Pride của Hải Phát, The Terra An Hưng của Văn Phú, khu đô thị Park City Hanoi, khu đô thị Văn Khê…) mang lại cho An Bình Homeland lợi thế lớn hơn các đối thủ trong cùng phân khúc.

Đưa ra khuyến nghị về việc đầu tư shophouse khối đế chung cư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng có ba yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả của loại hình này.

Thứ nhất là cộng đồng dân cư đủ lớn để tạo nguồn khách hàng tại chỗ. Thứ hai là khả năng kết nối và tạo dòng người từ bên ngoài, những khu đô thị nằm gần các trục giao thông lớn hoặc các khu dân cư hiện hữu có thể thu hút thêm khách vãng lai, giúp tăng doanh thu cho các cửa hàng. Thứ ba là quy mô dự án, những khu đô thị lớn với nhiều tòa nhà và hệ thống tiện ích đồng bộ có khả năng hình thành hệ sinh thái dịch vụ sẽ có lợi thế hơn dự án đơn lẻ.

Dựa trên 3 yếu tố đó, nhà đầu tư sẽ đánh giá khả năng khai thác và sinh lời của sản phẩm. Nhưng về cơ bản, “shophouse khối đế chung cư là một phân khúc có tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang chuyển dịch sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác kinh doanh”, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh với VietnamFinance.

Theo VietnamFinance