HoREA kiến nghị chỉ áp dụng quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình đối với chung cư xây mới và không hồi tố, đồng thời làm rõ quyền sở hữu và cơ chế xử lý khi chung cư hết tuổi thọ.
Đề xuất chỉ áp dụng “thời hạn sử dụng” với chung cư xây mới
Đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn từng nhiều lần gây tranh luận bởi tâm lý phổ biến của người Việt vẫn coi căn hộ là tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài. Vì thế, mỗi khi nội dung này được đưa ra lấy ý kiến, không ít người lo ngại giá trị tài sản sẽ bị ảnh hưởng, đồng thời phát sinh tâm lý e dè khi lựa chọn căn hộ thay vì nhà đất.
Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tập trung vào quy định “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới nhằm đảm bảo phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Theo HoREA, Nghị quyết 21-NQ/TW chỉ đề cập đến thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, không sử dụng khái niệm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”.
Do đó, HoREA đề nghị cách gọi cần tập trung vào “thời hạn sử dụng nhà chung cư” để tránh cách hiểu rằng người dân bị giới hạn quyền sở hữu.
Theo HoREA, Nghị quyết 21-NQ/TW đã xác định rõ chủ trương giao đất lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên phát triển nhà chung cư. Nhưng đối với các chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo niên hạn xây dựng của công trình.
Khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu vẫn được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định. Đồng thời, nghị quyết cũng nhấn mạnh không hồi tố đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Từ đó, HoREA đề nghị việc quy định thời hạn sử dụng chỉ nên áp dụng đối với các dự án chung cư được xây dựng sau khi luật mới có hiệu lực. Các căn hộ đã được cấp sổ trước thời điểm này tiếp tục được bảo đảm quyền sở hữu như hiện hành.
Hiệp hội cho rằng, các chủ sở hữu nhà chung cư xây dựng mới sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thời hạn lâu dài. Đồng thời, HoREA đề nghị quy định thời hạn tối đa không quá 99 năm, phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình của Cơ quan Phát triển nhà ở thuộc Chính phủ Singapore, nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.
Theo nhiều chuyên gia, việc chuyển từ khái niệm “sở hữu có thời hạn” sang “thời hạn sử dụng công trình” không đơn thuần là thay đổi câu chữ mà nhằm tách bạch giữa tuổi thọ kỹ thuật của công trình với quyền tài sản của người dân, qua đó giảm bớt những lo ngại trên thị trường.
Cơ chế xử lý khi chung cư hết tuổi thọ
Bên cạnh đó, HoREA cho rằng một tòa nhà chung cư không chỉ có căn hộ để ở mà còn bao gồm nhiều loại diện tích khác phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, lưu trú như khu thương mại, văn phòng (office), khu văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), khu căn hộ du lịch (condotel)…
Vì thế, thời hạn sử dụng cần được tính cho toàn bộ công trình, bao gồm cả căn hộ và các diện tích chức năng khác, theo niên hạn xây dựng.
Hiệp hội cho rằng cần nhìn nhận thực tế “tuổi thọ” công trình gồm tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế, trong đó tuổi thọ thực tế có thể chênh lệch lớn tùy chất lượng xây dựng và công tác bảo trì. Dẫn chứng là chung cư 518 Võ Văn Kiệt (TPHCM) có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm nhưng chỉ sau 19 năm đã phải phá dỡ do xuống cấp, trong khi nhiều công trình lâu đời vẫn sử dụng tốt nhờ bảo dưỡng hiệu quả.
Từ đó, HoREA kiến nghị quy định về chấm dứt quyền sở hữu cần rõ ràng hơn. Cụ thể, việc “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ” phải đi kèm điều kiện “các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình”. Bởi trên thực tế, tại thời điểm có quyết định phá dỡ, công trình có thể chưa bị tháo dỡ, cư dân vẫn sinh sống và phương án bồi thường, tái định cư chưa hoàn tất.
Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất không áp dụng hồi tố đối với các chung cư xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm luật mới có hiệu lực. Theo HoREA, nhóm này cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự chung cư xây dựng trước năm 1994 để bảo đảm công bằng và tránh phát sinh nghĩa vụ pháp lý nặng hơn.
HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định cho phép chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng, đồng thời làm rõ cơ chế doanh nghiệp bất động sản tham gia góp vốn hoặc đầu tư cùng cư dân để phá dỡ, xây dựng lại chung cư.
Trong trường hợp cư dân không đủ khả năng tài chính hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, HoREA kiến nghị chỉ khi đó mới thực hiện phương án bàn giao đất cho Nhà nước để tổ chức đầu tư lại dự án, nhằm bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu.
Ngoài ra, HoREA đề xuất bổ sung quy định hỗ trợ, tái định cư đối với tất cả các trường hợp bồi thường; đồng thời làm rõ trường hợp không xây dựng lại chung cư “tại vị trí cũ” để có cơ sở xác định phương án xử lý, bảo đảm quyền lợi người dân khi phải di dời, tái định cư.
HoREA cho rằng, cùng với hệ thống các nhiệm vụ, giải pháp được đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW, các chính sách này sẽ tạo xung lực mới, lực gia tốc mới để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững; bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân; thực hiện an sinh xã hội về nhà ở; tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê giá phù hợp và kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.
Theo Minh Anh
Vietnamfinance
Nguồn: https://vietnamfinance.vn/de-xuat-moi-ve-thoi-han-su-dung-chung-cu-d148613.html