Nguồn cung nhà ở thiếu hụt vì ách tắc thủ tục pháp lý, dự án sửa đổi Luật lần này là một sự đột phá, nếu làm được là sự thành công ngoài mong đợi.
Là thị trường lớn cả về quy mô và giá trị, có sức ảnh hưởng đến hàng chục ngành nghề khác, tạo ra nhiều công ăn, việc làm, sử dụng lượng vốn tín dụng lớn… nên bất động sản nhận được sự quan tâm của các cấp quản lý là điều dễ hiểu. Giai đoạn hiện tại, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đang rất nỗ lực tháo gỡ những “điểm nghẽn” và tạo ra những chuyển biến tích cực nhất định.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Quang Tú cũng cho rằng, hiện còn có những cách hiểu khác nhau về thuật ngữ, phương pháp tính, phạm vi áp dụng các điều khoản trong luật, thông tư, nghị định liên quan tới đất đai.
Lấy dẫn chứng về việc phương pháp thặng dư từng gây tranh cãi khi “suýt” bị loại khỏi rổ phương pháp định giá đất, ông Tú cho biết, ngay cả cơ quan quản lý còn hiểu rằng phương pháp này là để định giá đất đai, trong khi thực tế được dùng để xác định tiền sử dụng đất. Cách hiểu khác nhau đó dẫn đến những quan điểm, nhìn nhận về phương pháp định giá đất chưa toàn diện.
“Bên cạnh đó, các phương pháp còn lại cũng đã bộc lộ những điểm chưa hợp lý, chẳng hạn việc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng gây nhiều bất cập, dẫn đến phản ứng từ phía người dân. Do đó, việc nghiên cứu các phương pháp định giá đất cần thêm nhiều sự cân nhắc công tâm, đứng từ nhiều phía để có thể đảm bảo hài hòa lợi ích của cả ba bên gồm người dân – doanh nghiệp – Nhà nước”, ông Tú chia sẻ thêm.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều dự án vướng pháp lý, vướng quy định nên phải chờ sửa luật, chẳng hạn các dự án liên quan đến đất công, các dự án khu đô thị phải có đất ở mới được triển khai. Hay vấn đề tính tiền sử dụng đất, nhiều địa phương áp mức giá trong giai đoạn 2020-2021 là thời điểm thị trường sốt nóng nên tính tiền sử dụng đất quá cao, trong khi giá hiện tại đã giảm 30-35%.
PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Trường đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội nhìn nhận, việc quyết liệt chỉ đạo, sát sao giám sát và thúc đẩy hoàn thiện hành lang pháp lý lĩnh vực bất động sản nói chung và đất đai nói riêng của Chính phủ đã mang đến nhiều tác động tích cực, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi.
Theo bà Nhung, dự án sửa đổi Luật lần này là một sự đột phá, nếu làm được là sự thành công ngoài mong đợi. Trong đó, câu chuyện giá đất mang tính thị trường sẽ làm thay đổi cơ bản nhận thức của người dân về đất đai, từ “bị” thu hồi sang “được” thu hồi, bởi khi đó sẽ không có ai trả giá cao hơn giá của Nhà nước.
Bà Nhung cho rằng, các động thái chính sách gần đây của Chính phủ ngoài việc gỡ khó cho bất động sản còn mang tính siết lại các điều kiện để tham gia thị trường này. Đây sẽ là giai đoạn sàng lọc năng lực thực tế của chủ đầu tư khi triển khai dự án, tránh trường hợp không đủ nguồn lực tài chính, kỹ thuật, uy tín… mà vẫn tham gia, cũng như việc doanh nghiệp xếp hàng “lấy suất”, sau đó sang nhượng và lại tiếp tục tìm kiếm dự án khác, tức là chỉ tham gia để chuyển nhượng dự án lấy lợi nhuận chứ không tạo ra giá trị thực. Với các điều kiện pháp lý ngày càng chặt chẽ, các hành vi phục vụ lợi ích nhóm sẽ bị hạn chế đáng kể.
Hay như việc tiếp thu các ý kiến phản hồi của cộng đồng doanh nghiệp, giới chuyên gia về phương pháp định giá đất, đây là việc làm rất cần thiết, ý nghĩa. Bà Nhung cho biết, có 4 yếu tố chính để hình thành nên giá đất, đó là: Do hai bên thỏa thuận; do đấu giá mà có; do Nhà nước định giá và có khung giá đất trước đây; do cơ quan thẩm định giá, chứng thư định giá của cơ quan định giá. Dù vậy, điểm thú vị là các phương pháp định giá đất vẫn có được tính kế thừa, đây là điểm rất quan trọng bởi các phương pháp định giá được sử dụng đều mang tính khoa học và được kiểm nghiệm qua thực tiễn, cả ở các quốc gia phát triển.
Tổng Hợp
(ĐTCK)