Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án hiện nay được quy định thành 2 thủ tục, thực hiện theo hai luật riêng biệt với hai cơ quan thụ lý khác nhau dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền và gây vướng mắc cho các nhà đầu tư. Chuyển nhượng dự án bất động sản, vì sao ách tắc?
Vướng mắc còn nằm ở việc pháp luật về kinh doanh BĐS, gồm Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 02) đã giải thích rất rộng cho khái niệm “dự án BĐS” và áp đặt các điều kiện rất “bó buộc” về kinh doanh BĐS khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án, kể cả các dự án có mục tiêu tạo lập BĐS nhưng không nhắm đến kinh doanh chính BĐS ấy.
Thực trạng này dẫn đến việc các chủ đầu tư hết sức khó khăn khi chuyển nhượng dự án. Đây là một tồn tại, bất cập của chính sách pháp luật, đòi hỏi cơ quan lập pháp cần phải xem xét lại nội hàm của các khái niệm “kinh doanh BĐS”, “dự án BĐS”, “dự án kinh doanh BĐS” khi sửa Luật Kinh doanh BĐS vào năm 2023.
Trước năm 2021, Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đều quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Theo đó, Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo pháp luật kinh doanh BĐS. Sở KHĐT/Bộ KHĐT thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng thực hiện chuyển nhượng dự án theo pháp luật đầu tư. Cơ quan nhà nước và nhà đầu tư lúng túng, không biết phải làm một hay hai thủ tục.
Luật Đầu tư năm 2020 đã “sửa lỗi”. Theo Điều 46, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư năm 2020 và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh theo Luật Đầu tư; các dự án khác thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS…
Luật Đầu tư cũng đồng thời sửa đổi Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS để tương thích, đồng bộ: Đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Đối với dự án BĐS không thuộc trường hợp trên thì thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS.
Việc sử dụng thuật ngữ “nhà đầu tư được chấp thuận”, “chấp thuận nhà đầu tư” tiếp tục “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án. Bởi Luật Đầu tư quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; (3) Chấp thuận nhà đầu tư.
Cụ thể, việc chấp thuận nhà đầu tư xảy ra ở khoản 3, 4 Điều 29 Luật Đầu tư. Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (bản chất là tự “mua gom đất”).
Trường hợp thứ hai theo khoản 3 Điều 29: Khi đấu giá mà chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 02 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đó được chấp thuận.
Với những dự án được chấp thuận theo một trong 2 trường hợp trên, nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo thủ tục điều chỉnh dự án quy định tại Luật Đầu tư. Còn với dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu thì vẫn thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS.
Có thể xem xét một ví dụ như sau. UBND tỉnh A đã chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án Khu đô thị B có quy mô 50ha để lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu. Sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 01 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư C được chấp thuận. Nhà đầu tư C ứng tiền cho Nhà nước chi GPMB và được giao đất, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.
Vẫn trường hợp trên nhưng khi đăng tải danh mục dự án mà có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì UBND tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng đấu thầu. Nhà đầu tư C cũng ứng tiền cho Nhà nước chi GPMB và được giao đất, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng lại áp dụng Luật Kinh doanh BĐS!?
Tổng Hợp