Hàng tồn kho bất động sản luôn có tính “2 mặt”, cho nên không phải cứ tồn kho thấp là tốt và ngược lại, tồn kho cao là xấu…
Phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng mạnh trong quý III/2021, khi đây là thời điểm phải thực hiện giãn cách xã hội kéo dài để ngăn ngừa dịch bệnh Covid-19 lây lan mạnh, dẫn tới các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ. Một số doanh nghiệp triển khai bán hàng online, nhưng khó có thể đạt hiệu quả cao vì nhà đất là tài sản giá trị, người mua cần được “mắt thấy, tay sờ” trước khi xuống tiền.
Tại CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Nhà nước đóng lại, dẫn đến một loạt dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp này không thể triển khai tiếp từ cách đây vài năm. Việc lượng lớn sản phẩm không đủ điều kiện để ghi nhận thành thành phẩm không chỉ khiến lượng hàng tồn kho tăng vọt, mà còn đẩy Hoàng Quân rơi vào tình trạng căng thẳng thanh khoản, dẫn đến thua lỗ.
Hay Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), tính tới cuối tháng 9/2021, hàng tồn kho trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp này đạt 11.141 tỷ đồng, tăng gần 10% so với thời điểm đầu năm là mức tăng không lớn. Tuy nhiên, sau sự cố phải đánh giá lại khoản “lỗ kỹ thuật” trong báo cáo tài chính bán niên năm 2020 sau thương vụ thoái vốn khỏi Công ty cổ phần LDG (mã LDG) cùng “cơn ác mộng” Công ty Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, mã DXS), công ty con của DXG, khi giá cổ phiếu của công ty này sụt giảm thảm hại sau khi IPO, khiến nhà đầu tư “cảnh giác” hơn khi phân tích doanh nghiệp này, nhất là với chỉ tiêu quan trọng như hàng tồn kho.
Một số dự án như C1, Tuyên Sơn, Hiệp Bình Phước – Thủ Đức, Gem Riverside, Phố Mơ… chiếm trọng yếu trong cơ cấu hàng tồn kho được chú ý sau thông tin Đất Xanh vẫn chưa hoàn thành thủ tục pháp lý các dự án này như kế hoạch đề ra. Với khối lượng lớn bất động sản dở dang thành thành phẩm, doanh nghiệp này sẽ dễ rơi vào tình trạng ứ đọng vốn, đồng thời phát sinh thêm nhiều chi phí, dẫn đến khó đảm bảo mức lợi nhuận đề ra.
Một loại hàng tồn kho nữa là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được do chủ đầu tư có vướng mắc trong quan hệ tín dụng với ngân hàng cho vay dự án. Do đó, cần có cách nhìn nhận chính xác về con số tồn kho bất động sản tăng cao bất hợp lý tại từng doanh nghiệp. Bởi vì, khi doanh nghiệp muốn kinh doanh theo ý của họ, nhưng nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được đó là ý muốn chủ quan của doanh nghiệp, tồn kho theo kế hoạch hay thực chất là hàng tồn kho không bán được.
Trong số doanh nghiệp địa ốc có hàng tồn kho nhiều nhất tính đến thời điểm hiện tại, Novaland (mã NVL) đứng đầu với gần 106.000 tỷ đồng. Thông tin từ doanh nghiệp này cho biết, giá trị tồn kho tăng thêm trong quý III vừa qua gồm chi phí đầu tư phát triển các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet (tổng mức đầu tư dự kiến 5 tỷ USD) và NovaWorld Ho Tram. Tính đến cuối tháng 9/2021, Novaland đã chi hơn 27.281 tỷ đồng để phát triển, hợp tác đầu tư dự án và sẽ nhận lại số tiền này vào cuối kỳ dự án. Theo đại diện Novaland, hơn 90% hàng tồn kho là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản thành phẩm, chờ bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, các dự án hiện tại của nhà phát triển bất động sản này đều được đánh giá có triển vọng tăng trưởng trong dài hạn và đang được đẩy nhanh tốc độ triển khai, mở bán tới khách hàng.
Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) hạch toán giá trị hàng tồn kho tăng 28% sau 3 quý đầu năm 2021, đạt gần 12.000 tỷ đồng, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai. Trong số dự án đang triển khai, khoản chi phí lớn nhất 3.603 tỷ đồng dành cho dự án The EverRich 2, tuy nhiên, dự án này đã được Phát Đạt chuyển nhượng cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và đang hoàn thiện các thủ tục cuối cùng để đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Nhà nước. Điều này đồng nghĩa với việc nhà phát triển này sẽ thu về 3.603 tỷ đồng doanh thu trong thời gian tới, trong khi các dự án Tropicana Bến Thành – Long Hải, Bình Dương Tower, Phước Hải… đều là những dự án trọng điểm nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường.
Cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết có chỉ tiêu hàng tồn kho cao là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, mã BCM) với 23.151 tỷ đồng, tương đương gần 48% tổng giá trị tài sản tính tới cuối tháng 9/2021, trong đó chi phí sản xuất – kinh doanh dở dang chiếm gần 20.656 tỷ đồng. Ngoài ra, Becamex IDC còn ghi nhận hơn 2.400 tỷ đồng chi phí sản xuất – kinh doanh dài hạn tại các dự án Hòa Lợi, phố Sông Cấm, TDC Plaza, Green Pearl, Lake View, Unitown (giai đoạn 2).
Các quy định về kế toán đã thay đổi nhiều trong hơn 20 năm qua, nhưng kể từ Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC năm 2001 tới Thông tư số 200/2014/TT-BTC năm 2014 của Bộ Tài chính, chuẩn mực kế toán vẫn thống nhất cách quy định về hàng tồn kho và được hiểu là những tài sản được mua vào để sản xuất hoặc bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.
Đối với doanh nghiệp sản xuất và thương mại, chỉ tiêu hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính sẽ bao gồm nguyên vật liệu, sản phẩm dở dang đang trong giai đoạn sản xuất, thành phẩm, hàng hóa… Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chỉ tiêu này được ghi nhận ở 2 khoản mục, đó là hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở…) và chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai). Trong nguyên tắc sản xuất – kinh doanh hiện tại, hàng tồn kho là một chỉ tiêu kinh doanh cơ bản, hiếm doanh nghiệp nào hoạt động ổn định mà không có hàng tồn kho, bởi doanh thu từ hàng tồn kho là một trong những nguồn cơ bản tạo ra doanh thu và những khoản thu nhập thêm sau này cho doanh nghiệp. Đặc biệt, với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hàng tồn kho thường chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản, bao gồm cả tài sản ngắn và dài hạn.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)