Thị trường địa ốc 2027: Có là thời kỳ ‘tranh bán’?

Nỗi lo lớn

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung mở bán mới trên thị trường nhà ở trong quý III/2026 đạt 31.844 sản phẩm, luỹ kế 9 tháng hơn 100.000 sản phẩm. Đà tăng ghi nhận cả ở các địa bàn trọng điểm như Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ cho đến các tỉnh lẻ.

Dù nguồn cung duy trì xu hướng tăng, song thanh khoản lại hạ nhiệt mạnh mẽ. Đơn cử tại Hà Nội, thống kê của CBRE cho thấy lượng căn hộ bán được trong quý III chỉ đạt trên 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% theo năm và là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.

Trong bối cảnh đó, nỗi lo lớn của thị trường là nguy cơ nguồn hàng vượt quá khả năng hấp thụ của người mua tại một số phân khúc và khu vực. Nếu trước đây, thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên đối mặt với tình trạng cung không theo kịp cầu, thì nay, tương quan này đang có dấu hiệu thay đổi. Riêng tại Hà Nội và TP. HCM, lượng căn hộ sơ cấp được đưa ra thị trường đã ở mức khá lớn, chưa kể các sản phẩm mở bán từ những giai đoạn trước và nguồn cung trên thị trường thứ cấp.

Nguồn cung lớn trong khi sức cầu suy yếu đang khiến các doanh nghiệp địa ốc thận trọng hơn với kế hoạch mở bán. Khi người mua có nhiều lựa chọn, thị trường có thể chuyển dần từ thời kỳ “tranh mua” sang “tranh bán”. Thay vì nắm lợi thế nhờ sự khan hiếm sản phẩm như trước, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn về giá bán, chất lượng, chính sách thanh toán và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Dẫu vậy, cần nhìn nhận rằng nguồn cung dồi dào hiện nay chưa đồng nghĩa với việc mọi phân khúc đều dư thừa. Cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở trung cấp, bình dân còn hạn chế. Điều này đồng nghĩa người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm khách hàng có khả năng tài chính vừa phải, vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.

Thị trường sẽ chuyển trạng thái như thế nào?

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội, nhìn nhận tình trạng thiếu cung, đặc biệt trong những năm gần đây, chủ yếu là thiếu nguồn cung trung cấp và bình dân, phân khúc phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của các hộ gia đình thu nhập thấp và trung lưu tại Việt Nam. Bởi vậy, vấn đề cốt lõi hiện nay của thị trường là tăng khả năng sở hữu nhà cho nhóm người thu nhập thấp và trung bình.

“Trên thực tế, nguồn cung đang bắt đầu có sự điều tiết theo sức hấp thụ, khi nhiều chủ đầu tư đã chủ động giãn tiến độ mở bán. Với phân khúc căn hộ tại Hà Nội, nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 22.800 căn, tương đương 63% của cả năm 2025. Trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt và các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng trong quyết định ra hàng, nguồn cung cả năm 2026 dự kiến đạt khoảng 30.000 – 32.000 căn, ở mức thận trọng hơn so với năm 2025”, bà An phân tích.

Theo bà, trong điều kiện thị trường nguồn cung nhiều và đa dạng hơn, người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn, nhiều thời gian để so sánh và đàm phán về giá, tiến độ thanh toán, pháp lý và chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, sự dịch chuyển này chủ yếu diễn ra tại các phân khúc thiên về đầu tư, khu vực xa trung tâm và sản phẩm có mức giá vượt khả năng chi trả. Với các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và giá phù hợp nhu cầu ở thực, lợi thế vẫn phần lớn thuộc về bên bán.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cho rằng năm 2027 sẽ đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường địa ốc: từ cạnh tranh để sở hữu sản phẩm sang cạnh tranh để tiêu thụ sản phẩm, hay nói cách khác là chuyển từ “tranh mua” sang “tranh bán”.

Tuy nhiên, theo ông Cao, cần phân biệt giữa dư cung bất động sản nói chung và dư cung bất động sản phù hợp với nhu cầu thực. Việt Nam vẫn có nhu cầu sở hữu bất động sản lớn nhờ quá trình đô thị hóa và xu hướng gia tăng số hộ gia đình. Tuy nhiên, thị trường có thể đồng thời xuất hiện hai diễn biến: thừa bất động sản cao cấp nhưng thiếu sản phẩm vừa túi tiền.

Sự thay đổi này có thể làm đảo chiều tương quan giữa người mua và người bán, dù mức độ tác động sẽ khác nhau tùy phân khúc. Trong giai đoạn khan hiếm nguồn cung, chủ đầu tư thường nắm lợi thế, còn người mua phải cạnh tranh để có suất mua, chấp nhận tiến độ thanh toán và đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá. Khi có nhiều lựa chọn hơn, người mua sẽ quan tâm sâu hơn đến tính an toàn pháp lý, khả năng khai thác cho thuê, chi phí vốn và tính thanh khoản khi cần chuyển nhượng

Theo ông Cao, giai đoạn tới chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, giá bán hợp lý, uy tín và năng lực triển khai, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Nếu trước đây người mua lo bỏ lỡ cơ hội sở hữu bất động sản, thì trong chu kỳ mới, người bán có thể phải lo mất khách hàng.

“Nhìn về năm 2027, thị trường được dự báo sẽ phân hóa mạnh và từng bước tái định giá theo giá trị thực. Trong kịch bản cơ sở, nguồn cung tăng nhanh hơn sức mua tại một số khu vực sẽ buộc chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và chính sách bán hàng. Ở kịch bản bất lợi, nguồn cung dồn dập trong khi thanh khoản suy yếu có thể khiến bất động sản đầu cơ gặp khó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy chịu áp lực bán và một số phân khúc phải điều chỉnh giá rõ nét hơn”, ông Cao nhấn mạnh.

Nói về thị trường 2027, bà Nguyễn Hoài An cho rằng về tổng thể thị trường dự kiến tiếp tục diễn biến của chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Nguồn cung mở bán mạnh mẽ, nhưng thanh khoản phân hóa sâu hơn. Chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở thực, hoặc có lợi thế vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh mới duy trì được sức tiêu thụ tốt.

“Áp lực lãi suất và quyết định ra hàng của chủ đầu tư lớn sẽ là hai biến số chính quyết định liệu thị trường bất động sản 2027 có tiếp tục thận trọng không, hay sẽ ghi nhận những tín hiệu điều chỉnh, phục hồi”, bà An nói.

Về nguồn cung, bà An nhìn nhận nguồn cung mới năm 2027 được kỳ vọng ở mức thận trọng hơn so với những dự báo từ đầu năm nay. Nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội năm 2027 có thể tương đương hoặc tăng nhẹ so với năm 2026, đạt khoảng 35.000 căn, nhưng chưa vượt được mức nguồn cung của năm 2025. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội có thể đạt khoảng 7.000 căn, cao hơn lượng nguồn cung của năm 2025 và 2026, với kỳ vọng nguồn cung từ các đại đô thị vùng ven ra mắt.