Vấn đề cốt lõi là câu chuyện cơ cấu lại nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô lớn, vẫn chưa có lời giải đáp, nhất là trong bối cảnh thời gian đáo hạn trái phiếu đang tới gần.
Thông điệp về việc một số ngân hàng thương mại sẽ triển khai gói vay thương mại 120.000 tỷ đồng hay đề xuất về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng của Bộ Xây dựng dành cho nhà ở xã hội đã được đưa ra tại hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Chính phủ chủ trì hồi giữa tháng 2/2023. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi là câu chuyện cơ cấu lại nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô lớn, vẫn chưa có lời giải đáp, nhất là trong bối cảnh thời gian đáo hạn trái phiếu đang tới gần.
Thực tế, hiện nay, các doanh nghiệp đang phải tự xoay xở để tái cơ cấu các khoản nợ trái phiếu. Khi gặp khó khăn về dòng tiền, bên cạnh bán tài sản, dự án để trả nợ, một số doanh nghiệp chọn cách đảo nợ bằng tài sản bất động sản, tức là đề nghị trái chủ chuyển đổi từ trái phiếu sang bất động sản.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills Việt Nam, do thời gian chờ chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng kéo dài từ 2-3 năm, thậm chí nhiều hơn, doanh nghiệp chịu áp lực chi phí vốn đầu vào quá lớn, dẫn đến việc phải tăng giá bán đề bù đắp. Một khi các dự án nhà ở đảo nợ hết sang trái chủ, chủ đầu tư sẽ không còn lại gì, điều này ảnh hưởng tới chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.
Mặt khác, lãi suất cho vay dù tăng khá mạnh thời gian qua, ở quanh mức 13-16%/năm, nhưng phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều đang áp dụng phương thức vốn hóa chi phí lãi vay (capitalized) trong hạch toán kết quả kinh doanh nhằm giảm chi phí này. Chẳng hạn, doanh nghiệp dùng 1.000 tỷ đồng nợ vay phục vụ hoạt động kinh doanh, với mức lãi vay trung bình tạm tính khoảng 10%/năm như hiện nay thì mỗi năm, doanh nghiệp phải trả 100 tỷ đồng tiền lãi. Tuy nhiên, trên thực tế, một phần khoản lãi phải trả này đã được vốn hóa vào giá trị của các tài sản dở dang, ở đây là các dự án bất động sản.
Do thời gian phát triển một dự án bất động sản thường kéo dài 3-5 năm nên khi dự án hoàn thành và đủ điều kiện để tính là sản phẩm hoàn thiện, việc vốn hóa chi phí lãi vay mới chấm dứt. Lúc đó, nếu doanh nghiệp vẫn còn nợ vay thì phải hạch toán trực tiếp vào chi phí lãi vay (hay chi phí tài chính) và khấu trừ thẳng vào lợi nhuận gộp từ bán hàng và kinh doanh thuần túy để tính ra lợi nhuận trước thuế từ trong kỳ bắt đầu không còn vốn hóa chi phí lãi vay.
Do các doanh nghiệp đều đang áp dụng phương thức vốn hóa chi phí lãi vay (capitalized) trong tính toán kết quả kinh doanh nên “rủi ro pháp lý” ở đây được xem như một yếu tố mang tính tài chính.
Cái khó hiện nay là việc đánh đồng rủi ro khi xem xét các khoản vay bất động sản cho các doanh nghiệp, trong khi mỗi doanh nghiệp có mức độ chịu đựng rủi ro khác nhau. Chưa kể, rủi ro pháp lý không xuất phát từ doanh nghiệp, mà nằm ở khâu ban hành chính sách, từ đó dẫn đến dự án bị nghẽn pháp lý, còn các doanh nghiệp “bị động” khi vốn tín dụng không được giải ngân.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Việt Nam, vướng mắc pháp lý dự án suy cho cùng sẽ khiến thị trường gặp khó, tồn đọng vốn và đẩy giá sản phẩm lên cao. Cuối cùng, người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu những điều này.
“Do đó, vấn đề cần giải quyết hiện nay là phải tăng tính minh bạch của khung pháp lý, rút gọn, giản lược khâu thủ tục để dự án nhanh chóng được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường, tránh tồn đọng vốn kéo dài vì các chi phí tài chính sẽ dồn hết lên vai chủ đầu tư, nhưng người tiêu dùng cuối mới là người phải gánh chịu những chi phí này khi chủ đầu tư dồn hết vào giá bán”, bà Minh nói.
Năm 2023 – 2024 được coi là đỉnh đáo hạn trái phiếu với giá trị đáo hạn lên tới gần 700.000 tỉ đồng. Tính theo lượng đáo hạn các tháng trong năm 2023, giai đoạn giữa năm sẽ là giai đoạn căng thẳng đối với thị trường khi áp lực trái phiếu đến hạn lớn.
Từ quý III/2022 đến nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tương đối ảm đạm với khối lượng và giá trị phát hành sụt giảm mạnh. Dù vậy, những vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp vẫn luôn “nóng”, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, dư nợ trái phiếu tại các doanh nghiệp, các hoạt động mua lại trước hạn và trả nợ trái phiếu đến hạn…
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do vậy các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai dự án cũng như cân đối dòng tiền hoạt động.
Thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.
Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỉ đồng. Tính riêng trong tháng 1.2023, có gần 17,5 nghìn tỉ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10,5 nghìn tỉ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5,9 nghìn tỉ đồng.
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhận định: “Đây là vấn đề rất nghiêm trọng, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm nay và năm tới là rất lớn.”
TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, để thanh toán trái phiếu đến hạn, các nhà phát hành có nhiều phương cách khác nhau như doanh nghiệp có dòng tiền, có lợi nhuận để thanh toán cho trái chủ. Nếu không có, họ có thể bán tài sản như bất động sản hoặc những tài sản khác để tạo ra dòng tiền. Bên cạnh đó, doanh nghiệp có thể đàm phán với các trái chủ để gia hạn trái phiếu của mình hoặc đàm phán để chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu của doanh nghiệp phát hành.
“Nếu tất cả những phương cách trên đều không khả thi, cuối cùng các nhà phát hành có quyền ra toà mở thủ tục phá sản, đây là cách cuối cùng và rất nguy hiểm cho nền kinh tế Việt Nam. Vì nếu một nhà phát hành tuyên bố phá sản có thể sẽ kéo theo nhiều nhà phát hành khác”, TS Nguyễn Trí Hiếu cho hay.
Riêng đối với trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản, theo chuyên gia, tại thời điểm hiện tại, những phương cách này hầu như không khả thi.
“Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể tạo ra nếu bán được sản phẩm, họ vay tiền hoặc phát hành trái phiếu để có tiền, sau đó hoàn thành những dự án và bán sản phẩm để có dòng tiền trở lại để thanh toán cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện tại hầu như không có chuyển động nào lớn, thị trường trái phiếu cũng đóng băng.
Dẫn đến các nhà kinh doanh bất động sản, các tổ chức phát hành trái phiếu là doanh nghiệp bất động sản hầu như không có tiền để hoàn thành dự án dẫn đến việc không có sản phẩm bán ra, không có sản phẩm bán cũng không tạo ra dòng tiền để thanh toán cho các trái chủ”, TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá.
Dù vậy, đối diện với áp lực trả nợ ngày càng lớn, thời gian qua nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đẩy mạnh các hoạt động bán hàng với nhiều khuyến mãi, ưu đãi lớn. Thậm chí có dự án mở bán chiết khấu lên đến 50% giá trị sản phẩm nhằm thu hút khách mua, tạo ra dòng tiền…
Bên cạnh đó, các hoạt động chuyển nhượng dự án, “bán sỉ” bất động sản cũng được một số doanh nghiệp triển khai. Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp có khả năng tài chính đã đẩy mạnh mua lại trái phiếu trước hạn để giảm áp lực trả nợ, giảm chi phí lãi vay.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, Lao Động)