Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
Giao dịch giảm nhưng giá không hạ nhiệt
Theo dữ liệu từ Savills, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà thấp tầng tại Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận mức sụt giảm đáng kể. Chỉ khoảng 7% số sản phẩm mở bán lần đầu được giao dịch thành công, thấp hơn nhiều so với mức 41% của cùng kỳ năm 2025. Con số này cho thấy nhịp độ giao dịch trên thị trường đang chậm lại rõ rệt, đồng thời phản ánh sự thận trọng ngày càng lớn của người mua.
Cụ thể, tổng nguồn cung sơ cấp của phân khúc biệt thự và nhà liền kề trên thị trường đạt hơn 2.300 căn, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực ven đô. Tuy nhiên, lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường vẫn giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 15%.
Dù thanh khoản suy giảm, mặt bằng giá bán lại chưa có dấu hiệu điều chỉnh. Theo Savills, giá sơ cấp trung bình của nhà thấp tầng tại Hà Nội vẫn được duy trì quanh mức 257 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng nhìn chung cũng không biến động nhiều, chủ yếu đi ngang so với giai đoạn trước.
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá bán khó giảm là tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Quá trình phê duyệt dự án kéo dài, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, trong khi chi phí phát triển dự án từ đất đai, xây dựng đến tài chính đều tăng cao. Điều này khiến số lượng sản phẩm mới ra thị trường không nhiều, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nguồn cung nhà thấp tầng khó có khả năng tăng mạnh trong ngắn hạn.
Thị trường phân hóa, khó tăng đồng loạt
Trải qua quý đầu tiên của năm 2026 với nhiều tín hiệu kém tích cực khi giao dịch sụt giảm và mặt bằng giá vẫn neo cao, thị trường nhà thấp tầng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh tâm lý rõ rệt. Không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
Thực tế cho thấy, thanh khoản suy giảm phần nào phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư trước bối cảnh lãi suất và tín dụng vẫn là những biến số khó đoán định. Trong khi đó, giá bán tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, từ giá đất, chi phí xây dựng đến chi phí vốn. Chính sự lệch pha giữa khả năng chi trả của thị trường và kỳ vọng giá của chủ đầu tư đang khiến phân khúc này tạm thời chững lại.
Bước sang quý II/2026, nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc nhà thấp tầng khó có thể sớm quay lại chu kỳ tăng trưởng mạnh như giai đoạn trước. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ vận động theo xu hướng ổn định hơn, với mức độ phân hóa ngày càng rõ rệt giữa từng khu vực và từng dự án.
Trao đổi với VietnamFinance, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, nhìn nhận mức độ tăng trưởng giá bán và tỷ lệ hấp thụ của phân khúc thấp tầng trong quý II/2026 đang và sẽ duy trì trạng thái ổn định, tuy nhiên mức độ biến động có sự phân hóa rõ giữa từng khu vực và dự án.
Giá bán sẽ khó giảm do áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, xây dựng và tài chính vẫn neo ở mức cao, nhưng cũng khó tăng đồng loạt như giai đoạn trước do áp lực từ bối cảnh chung.
“Thị trường hiện chỉ ghi nhận một số dự án có mức điều chỉnh tăng nhẹ, khoảng 2%, chủ yếu ở các khu vực có hạ tầng phát triển tốt, nguồn cung hạn chế hoặc sở hữu lợi thế rõ rệt về vị trí và tiện ích” – bà Miền nói.
Về tỷ lệ hấp thụ, thị trường sẽ ghi nhận sự phân hóa rõ nét. Những dự án được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực vẫn duy trì được mức độ quan tâm và thanh khoản tương đối tích cực.
Ngược lại, các dự án ở khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện, tiến độ triển khai chậm hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai sẽ gặp nhiều thách thức hơn trong việc thu hút dòng tiền.
Trong khi đó, ông Phạm Đức Toàn, CEO EZ Property, cho rằng nguồn cung thấp tầng có thể gia tăng trong thời gian tới khi nhiều dự án quy mô lớn tại các khu vực ven đô và các đô thị lớn chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường.
Tuy nhiên, theo ông Toàn, dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào các yếu tố như lãi suất, “sức khỏe” kinh tế vĩ mô và mức giá bán mà các chủ đầu tư đưa ra.
“Hiện nay, mặt bằng giá của phân khúc thấp tầng đã ở mức khá cao, khiến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận. Vì vậy, thị trường chủ yếu vẫn thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư, trong khi khả năng giao dịch giữa các dự án có sự chênh lệch khá lớn” – ông Toản nói với VietnamFinance.
Nhà đầu tư thận trọng hơn khi xuống tiền
Khi mặt bằng giá vẫn neo cao và thanh khoản chưa thực sự cải thiện, diễn biến của phân khúc nhà thấp tầng trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào động thái của dòng tiền trên thị trường.
Theo bà Phạm Thị Miền, lực cầu chính của phân khúc này hiện nay vẫn chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn. Đây là dòng sản phẩm mang tính tích sản, phù hợp với chiến lược nắm giữ dài hạn nhờ kỳ vọng gia tăng giá trị theo quá trình hoàn thiện hạ tầng, phát triển quy hoạch và khả năng khai thác dòng tiền trong tương lai.
Bên cạnh đó, thị trường cũng đang xuất hiện xu hướng mới khi nhiều dự án được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp, đa dạng tiện ích và chú trọng yếu tố vận hành, trải nghiệm sống. Những dự án này không chỉ thu hút nhà đầu tư mà còn hấp dẫn nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đặc biệt là những người tìm kiếm “ngôi nhà thứ hai”, không gian sống xanh, nghỉ dưỡng.
“Tuy nhiên, dù là nhà đầu tư hay người mua để ở, quyết định xuống tiền hiện nay vẫn chịu tác động đáng kể từ mặt bằng lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và chi phí vốn. Vì vậy, thị trường đang có xu hướng ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, chủ đầu tư uy tín và có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực trong tương lai” – bà Miền nhấn mạnh.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng tâm lý của nhà đầu tư hiện khá thận trọng. Một trong những yếu tố quan trọng là áp lực từ lãi suất và chi phí tài chính.
Theo ông, trong giai đoạn đầu, nhiều dự án có thể đưa ra các chính sách ưu đãi lãi suất, nhưng sau thời gian ưu đãi, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với khoản chi phí tài chính lớn hơn. Điều này khiến nhiều người cân nhắc kỹ hơn trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư.
Trước thực tế đó, bà Miền khuyến nghị, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần xác định đây là bài toán đầu tư trung và dài hạn, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn. Vì vậy, cần cân nhắc kỹ dòng tiền và khả năng tài chính cá nhân, đảm bảo có đủ nguồn lực để “nuôi tài sản” trong suốt chu kỳ đầu tư.
Thứ hai, yếu tố pháp lý và năng lực chủ đầu tư cần được đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án, tiến độ thực tế, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, giấy phép xây dựng cũng như các điều kiện mở bán cũng như uy tín, kinh nghiệm triển khai và năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Thứ ba, cần nghiên cứu kỹ chiến lược vận hành và khả năng khai thác thực tế của dự án sau bàn giao.
Ngoài ra, ở giai đoạn thị trường đang phân hóa mạnh, nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm có vị trí gắn với nhu cầu ở thực, hạ tầng kết nối rõ ràng và thanh khoản tốt. Việc lựa chọn tài sản có giá trị sử dụng thực sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng thích ứng trước các biến động của thị trường.