Thị trường M&A bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022 chứng kiến sự sụt giảm mạnh tới 70-80% giá trị các thương vụ so với cùng kỳ năm trước, mà một trong những nguyên nhân chính xuất phát từ việc thiếu nguồn tài chính.
2 quý đầu năm 2022 chứng kiến việc khối nội giữ vai trò chủ đạo trên thị trường, cùng với đó là sự dịch chuyển của dòng vốn ra phía Bắc trở nên rõ rệt hơn, thay vì chủ yếu tập trung ở phía Nam như trước kia. Tuy nhiên, ông Kiểm cho rằng, có thể khối ngoại đang nghe ngóng hoặc có chiến thuật khác, cần phải quan sát thêm, chứ chưa hẳn sự trầm lắng là do khối này suy yếu.
Dù đối mặt với nhiều thách thức, nhưng một điểm sáng được nhiều chuyên gia đồng tình, đó là sự chủ động nhiều hơn của khối nội trên thị trường, nhất là với các “tay to” có tiềm lực tài chính mạnh, khi đây cũng được xem là thời điểm tốt để “shoping”, có thể kể đến một số thương vụ lớn có sự tham gia của các “tay chơi” trong nước như Novaland mua lại dự án Kenton Node từ Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên và đổi tên thành dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM, hay Masterise Homes mua lại dự án Sài Gòn Bình An và phát triển dự án mới với tên gọi mới là The Global City quy mô 117 ha nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành – Dầu Giây. Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW mua lại 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh do DEEP C phát triển…
Nhiều ý kiến khác cũng nhìn nhận, việc thắt chặt các điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp như tại dự thảo bổ sung, sửa đổi Nghị định 153/2020 sẽ khiến một lượng lớn nguồn vốn trong dân không thể chảy đến các doanh nghiệp thông qua các sản phẩm tài chính, gây méo mó thị trường và riêng M&A địa ốc, việc thiếu vốn kéo dài có thể đẩy thị trường này rơi vào suy thoái.
Thực tế, động thái của cơ quan quản lý trong việc nắn tín dụng địa ốc, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cấp phép dự án… đã và đang tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản nói chung, thị trường M&A địa ốc nói riêng, nhưng theo nhiều thành viên thị trường, điều “tệ” nhất vẫn chưa đến. Bởi theo dự thảo bổ sung, sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, nhiều quy định ngặt nghèo liên quan đến điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi.
Chẳng hạn, doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu riêng lẻ để đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn… Quy định này, theo Bộ Tài chính, là nhằm hạn chế chuyển vốn giữa các doanh nghiệp, nhưng nếu được thông qua mới thực sự là “ác mộng” với những ai có ý định dùng vốn trái phiếu để tài trợ cho hoạt động M&A.
Do các giao dịch của năm 2021 kéo dài tiến độ thanh toán nên các thương vụ M&A lĩnh vực địa ốc hầu như được công bố vào quý I/2022, tức là có ít thương vụ mới được khởi sự trong nửa đầu năm 2022. Đối với những dự án có tài sản lớn, vị trí đẹp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng phát triển, để giao dịch thành công, bên bán phải giảm giá sâu khoảng 20-30%, chứ khó chốt được giá cao như năm 2021.
Tổng Hợp