Thị trường căn hộ đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển trong đó giá mở bán mới dự kiến tiếp tục tăng dưới áp lực thiếu hụt quỹ đất và chi phí vật liệu xây dựng leo thang.
Lượng mở bán mới này được ước tính dựa trên giả định TP.HCM duy trì tình trạng ‘bình thường mới’ trong quý IV và con số trên có thể thay đổi đáng kể nếu có bất kỳ sự kiện bất thường nào xảy ra.
Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM ở mức thấp kỷ lục trong quý III/2021. Theo đó, nguồn cung mới chỉ đạt 1.610 căn, giảm 73,4% theo quý và giảm 67,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lượng mở bán thấp kỷ lục kể từ năm 2014 do một loạt sự kiện mở bán mới bị trì hoãn theo quy định giãn cách xã hội trong kỳ.
Tổng lượng bán tại khu vực này đạt 2.968 căn hộ, giảm 40,3% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung mới hạn chế. Phân khúc trung cấp vẫn được ưa chuộng nhất và chiếm 77% tổng lượng căn bán. Hạn chế nguồn cung mới trong khi nhu cầu vẫn duy trì mạnh mẽ giúp đẩy mạnh giao dịch hàng tồn ở các dự án hiện hữu khiến tỷ lệ bán của toàn bộ thị trường tăng từ 93% trong quý II lên mức đạt 94,1% trong kỳ.
Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.683 USD/m2, tăng 4,4% theo quý và tăng 10,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và các dự án mới gia nhập thị trường phần lớn đều ở phân khúc trung cấp trở lên. Riêng ở phân khúc cao, giá bán sơ cấp đạt 5.099 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 11,4% theo năm chủ yếu do các dự án chào bán mới với mức giá cao hơn mức trung bình. Giá bán có xu hướng tăng đều khắp các quận huyện nội thành, thậm chí xu hướng tăng giá còn lan rộng ra các quận huyện vùng ven với nhiều dự án mới chào bán với mức giá cao kỷ lục so với mặt bằng chung của khu vực.
Đáng chú ý, giá chào bán căn hộ tăng cũng đi kèm với việc nâng cấp chất lượng công trình và chính sách bán hàng ưu đãi. Nhằm hỗ trợ khách hàng trong mùa dịch, nhiều chủ đầu tư triển khai các chính sách bán hàng mới như giãn tiến độ thanh toán chỉ 1% mỗi tháng hoặc chiết khấu trực tiếp trên giá bán. “Bức tranh” chung của thị trường căn hộ là khá ảm đạm với dự báo tốc độ hồi phục chậm trong bối cảnh phần lớn các doanh nghiệp môi giới bất động sản vẫn đang suy yếu.
TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này và theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế VAT; nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp… và nhiều loại thuế khác.
Ngay trong bối cảnh dịch bệnh, không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn âm thầm có những động thái chuẩn bị nguồn lực, quỹ đất để phát triển trong tương lai. Trong đó, sức khỏe tài chính tốt cùng với mạng lưới bán hàng rộng được xem là nguồn vốn dự trữ quan trọng nhất để chiếm lĩnh cơ hội mới. Hơn 3 tháng vừa qua, rất nhiều người dân phải làm việc ở nhà, thậm chí không còn tiếp tục công việc như trước đó. Thu nhập của người dân bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh khiến họ suy nghĩ thận trọng hơn trước việc mua nhà, kể cả là mua để ở hay mua để đầu tư.
Mặt khác, chính bản thân chủ đầu tư khi chào bán dự án cũng phải thăm dò kỹ lưỡng nhu cầu trên thị trường trước khi đưa ra những sản phẩm với quy mô lớn, bà Dung nhận định. Một khía cạnh khác khiến nguồn cầu bất động sản sút giảm được ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản chỉ ra rằng, bất động sản không giống các sản phẩm khác, đây là tài sản có giá trị lớn, do đó, người mua buộc phải đi xem trước khi quyết định xuống tiền.
Trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp, người dân không trực tiếp đến được dự án, một số đơn vị chủ đầu tư, sàn giao dịch đã triển khai bán hàng trực tuyến. Tuy nhiên, hiệu quả chỉ đạt khoảng 30-40% so với thời điểm trước dịch, chủ yếu là đặt cọc, đặt chỗ với khoản tiền rất nhỏ. Kèm theo đó, chủ đầu phải có những chính sách khuyến mãi hoặc giảm giá, ưu đãi, tặng thưởng hoặc giãn cách thời gian thanh toán.
Hơn nữa, phần lớn người dân đều có tâm lý muốn sở hữu bất động sản, song sau dịch bệnh, thu nhập sụt giảm, suốt thời gian giãn cách xã hội vừa qua, nhiều nhà đầu tư phải gồng mình trả lãi vay ngân hàng, chưa nói đến nhiều chi phí khác. Do đó, người muốn mua chưa chắc đã mua được. Quyết định mua nhà của người dân hiện đang rất dè dặt.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)