Lạm phát, thiếu cung, siết tín dụng bất động sản,… đã tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp trên thị trường 6 tháng đầu năm tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.
Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giá tăng là do một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.
Tại tọa đàm “Giá giảm?” nằm trong khuôn khổ báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý II/2022 của Công ty DKRA Việt Nam vừa diễn ra tại TP HCM, DKRA thông tin: 6 tháng qua, phân khúc đất nền tại TP HCM và vùng phụ cận có khoảng 30 dự án mới với nguồn cung 4.904 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ. Riêng TP HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới ở phân khúc này.
Ở phân khúc căn hộ, 38 dự án mở bán mới với khoảng 16.800 căn, tăng 96% so với cùng kỳ năm ngoái. TP HCM dẫn đầu nguồn cung khi chiếm 75,6% nguồn cung và gần 80% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Đặc biệt, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m² gần như đã mất tích, còn căn hộ 40 triệu đồng/m2 cũng rất hiếm.
Phân khúc nhà phố, biệt thự, có 3.124 căn nhà phố, biệt thự từ 29 dự án. Giá bán sơ cấp ngày càng tăng, thị trường TP HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá lên đến gần 700 tỉ đồng/ căn. Báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022, thị trường Hà Nội và TP HCM đều trong tình cảnh hiếm căn hộ bình dân, hầu hết căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và hạng sang.
Trong khoảng chục năm trung thành với kịch bản khan hiếm, thị trường nhà giá rẻ từng được hy vọng có sự chuyển biến khi vào quãng những năm 2016 – 2017, một số ông lớn công bố sẽ xây nhà giá rẻ. Thế nhưng lợi nhuận thấp khiến nhà giá rẻ chưa bao giờ là địa hạt màu mỡ để các chủ đầu tư bất động sản đổ vốn. Sự thực là nhà giá rẻ đã gần như biến mất trên thị trường. Báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu đều nêu bật thực trạng này khi nguồn cung căn hộ giá rẻ, bình dân vô cùng ít ỏi hoặc tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven.
Tại TP. Hồ Chí Minh, trong nửa đầu năm nay cũng đón nhận số lượng sản phẩm nhà ở chung cư tăng cao đột biến so với cùng kỳ, đạt gần 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật rất cao. Nhưng số lượng sản phẩm này chủ yếu tập trung ở các dự án lớn.
Đáng chú ý, hiện nay, tại TP. Hồ Chí Minh không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP. Hồ Chí Minh tăng vọt.
Hiện tại, nếu lấy giá nhà ở chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc của hộ gia đình ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong một năm, thì chỉ số này đã lên đến 20 – 24 lần. Điều này có nghĩa là nếu một người độc thân đi làm tích lũy toàn bộ thu nhập, không chi tiêu gì thì cũng phải mất 20 – 24 năm sau mới đủ tiền mua được căn nhà đầu tiên.
Đây là sự bất hợp lý, khi so với các quốc gia phát triển khác, con số này chỉ cao từ 8 – 10 lần, thấp hơn nhiều so với ở Việt Nam. Chính vì thế, để giải quyết vấn đề nhà ở, chuyên gia CBRE cho rằng cần triển khai thực tiễn đồng loạt các giải pháp.
Đầu tiên là thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia vào thị trường chung cư giá rẻ bằng việc thay đổi về chính sách pháp lý. Theo đó nên rút ngắn thời gian thẩm định cấp phép và cung ứng vốn vay cho doanh nghiệp. Ngoài ra Nhà nước có thể chỉ định các doanh nghiệp uy tín có thương hiệu trong việc xây dựng nhà ở để làm dự án.
Tổng Hợp