Nguồn cung sơ cấp thời gian qua đã duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Mặc dù vậy, triển vọng về thị trường này đang có nhiều dấu hiệu tích cực, và dịch bệnh cũng đã để lại những bài học giá trị cho những nhà đầu tư bất động sản cho những kế hoạch trong tương lai.
Theo số liệu mới được công bố của UBND TP.HCM, hiện nay nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư trên địa bàn hiện có 11.370 nhà, đất, chưa sử dụng tại 161 dự án. Cụ thể, có 9.173 căn hộ và 2.197 nền đất tái định cư chưa sử dụng tại 161 dự án trên địa bàn thành phố. Nghịch lý ở chỗ, thành phố đang rất cần nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người lao động và người có thu nhập thấp. Kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho thấy, đang có gần 100.000 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP.HCM có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, hàng chục nghìn căn nhà tái định cư bỏ hoang.
Đơn cử như Khu tái định cư Bình Khánh thuộc Quận 2, TP.HCM nằm giữa trung tâm bán đảo Thủ Thiêm là một ví dụ. Với diện tích đất rộng 38,4 ha và hàng chục khối nhà đồ sộ; khu tái định cư lớn nhất TP.HCM có tới 12.500 căn hộ và được xây dựng hoàn thành từ năm 2015. Thế nhưng, kể từ đó đến nay, nhiều khối nhà vẫn cửa đóng then cài và đang xuống cấp trầm trọng. Còn nhớ cuối năm 2019, một thông tin mà nhiều người lao động tại TP.HCM chú ý đó là việc TP.HCM lại muốn đấu giá hơn 3.790 căn hộ tái định cư tại quận 2. Đây là số nhà tái định cư đã được TP.HCM xây dựng từ những năm 2010 với số lượng lên tới hơn 12.500 căn, thế nhưng xây xong mà người dân trong diện đền bù giải tỏa khu đô thị mới Thủ Thiêm không về ở, thế là những căn nhà chung cư kia ế ẩm, năm 2018 lần đầu tiên TP.HCM quyết định bán đấu giá lượng hàng này để có ngân sách phân bổ công tác khác cho thành phố.
Lần đầu đấu giá, TP.HCM muốn bán sỉ số lượng căn hộ trên cho doanh nghiệp để doanh nghiệp chia nhỏ bán cho người dân, nhưng kết quả không doanh nghiệp nào tham gia đấu giá. Lần thứ 2 tổ chức đầu năm 2019 cũng ế ẩm chỉ vì mức giá đưa ra bán quá cao so với giá trị sản phẩm. Và cuối cùng lần này TP.HCM quyết định bán lẻ cho người dân, ấy vậy mà người dân cũng không tham gia đấu giá dù họ rất cần nhà, lý do cũng không có gì mới, đó là nhà ở tái định cư, nhưng thành phố đưa ra mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Với mức giá này, cao hơn so với mức giá nhà ở thương mại trong khu vực, đăng này đây lại là nhà tái định cư, chất lượng thấp. Một lần nữa hàng chục ngàn căn hộ xây xong bỏ hoang phí, trong khi hàng ngàn lao động có nhu cầu lại không với tới.
Chuyên gia phân tích của VNDIRECT nhận định, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.
Đối với thị trường TP.HCM, VNDIRECT cho rằng giá bán căn hộ sơ cấp tại khu vực này sẽ tiếp tục xu hướng tăng 1% – 7% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc, trong đó phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất 7% so với cùng kỳ do nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế. Phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục sôi động trong 2022 với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” tại quận 1, TP.HCM và TP. Thủ Đức, sau khi một dự án căn hộ thương hiệu đã thiết lập mức giá mới 16.500 – 18.000 USD/m2 trong năm 2021.
Ngoài ra, VNDIRECT tin rằng giá đất tại các vùng lân cận TP.HCM sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong 2022, nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1. Bên cạnh đó, đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp túc thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, nguồn cung sơ cấp thời gian qua đã duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Mặc dù vậy, triển vọng về thị trường này đang có nhiều dấu hiệu tích cực, và dịch bệnh cũng đã để lại những bài học giá trị cho những nhà đầu tư bất động sản cho những kế hoạch trong tương lai. Về triển vọng phân khúc nhà ở thương mại, đến năm 2024, nguồn cung được dự đoán sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ Hạng B chiếm 48%. TP. Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai. Còn đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/nền. TP. Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là Bình Chánh với 24% và Bình Tân với 11%. TP. Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án bất động sản nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng được đầu tư.
“Trong bối cảnh hiện tại, bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam, do vậy, sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế của Việt Nam là điều quan trọng trước tiên. Nền kinh tế phục hồi thì khu vực bất động sản mới được có thể quay trở lại quỹ đạo. Bên cạnh đó, để các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở có thể phục hồi và phát triển một cách nhanh chóng, cần có những biện pháp tốt hơn giải quyết những khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ của Nhà nước”, TS. Sử Ngọc Khương cho biết.
Xu hướng thực tế cho thấy, trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài, Chính phủ vẫn đang tiếp tục thực hiện các chính sách nới lỏng dòng tiền. Bên cạnh việc kích cầu kinh tế, môi trường lãi suất thấp và lạm phát cao đã khiến dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản (BĐS). Diễn biến nổi bật gần đây là các cổ phiếu bất động sản có đà tăng rất ấn tượng, kỳ vọng chính đến từ việc sẽ có thêm các gói kích thích kinh tế (nhờ môi trường lãi suất thấp, lạm phát trong tầm kiểm soát tốt), tập trung tăng chi tiêu đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng giao thông – có tác động trực tiếp tới thị trường BĐS, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của BĐS trong các năm tới. Bởi vậy, dòng tiền thông minh ngay lập tức lùng sục các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, có vị trí đẹp, giá cổ phiếu của những doanh nghiệp (DN) này lập tức có sự tăng giá ấn tượng.
Ở các DN có tên tuổi hàng đầu trên thị trường bất động sản, đã minh chứng về quỹ đất sạch hiện hữu, có thương hiệu về dự án và có các đối tác song hành, tiềm lực vốn tốt… cũng ghi nhận sự tăng giá cổ phiếu rất tốt – trong đó góp phần không nhỏ là dòng tiền dồi dào của các nhà đầu tư cá nhân gia nhập thị trường chứng khoán.
(Tổng Hợp)