Giá bất động sản Việt Nam đang cao so với thu nhập người dân. Thị trường bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế…
Thứ nhất, thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 – 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP (năm 2019), lưu trú – ăn uống 2,27% GDP và tài chính – ngân hàng 4,76% GDP năm 2022.
Thứ hai, ngành bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết quý I/2023, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,7 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký.
Ngoài ra, tôi muốn lưu ý về tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế.
Thị trường bất động sản hiện nay đang vướng mắc nhiều thứ, tuy nhiên, tôi xin tập trung vào 3 vướng mắc chính.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư…; trong đó, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ… Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản.
Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án… (mới được tháo gỡ một phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023); hay quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương… Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy… của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.
Thứ hai là vấn đề cung – cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội… Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Thứ ba là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý I/2023 ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).
Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ 2022.
Nguồn vốn thứ ba, vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản quý I/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài; giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%);
Cuối cùng là nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỷ đồng trong quý I/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo VBMA).
Đối với cơ quan quản lý, cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm, Việt Nam cần khoảng 800.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính – bất động sản.
Cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotels, officetels; thực hiện tốt Nghị định 08 (2023), Nghị quyết 33 (2023), Đề án 338 (2023), Nghị định 10 (2023)… như nêu trên. Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung – cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản.
Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng…; theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.
Tổng Hợp
(ĐTCK)