Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với không ít khó khăn, trong đó nguồn vốn là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Vướng thủ tục, “đói” vốn, nguy cơ thôn tính dự án bất động sản…
Đánh giá thị trường bất động sản trong năm 2023, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, năm 2023 là bản lề, mang tính sống còn của doanh nghiệp bất động sản.
Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với không ít khó khăn, trong đó nguồn vốn là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Ông Châu cho biết, thời gian qua Ngân hàng Nhà nước cũng có nhiều thông tư tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Trong đó, có các quy định liên quan đến việc miễn giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp cũng như miễn giảm lãi, phí đối với người vay. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp ngày càng khó khăn.
“Đặc biệt, kể từ ngày 1/10/2022, theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng điều chỉnh từ 37% xuống 34%. Đến 1/10-/023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Điều này có nghĩa ngân hàng thương mại có 100 đồng thì chỉ được dùng 30 đồng cho vay bất động sản. Nguồn lực cho vay ngày càng ít đi trong khi các doanh nghiệp đang kiệt quệ”, ông Châu cho biết.
Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản “cạn” tiền, HoREA mong mỏi Ngân hàng Nhà nước sẽ ban hành thông tư về cơ cấu nợ bởi dòng tiền vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản.
“Hiện nay chúng tôi cũng đang lo về nguy cơ thôn tín dự án bất động sản, nên mong Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cho các doanh nghiệp. Nếu không được cơ cấu nợ, doanh nghiệp không có tiền triển khai dự án, dòng tiền sẽ không quay trở lại doanh nghiệp”, ông Châu bày tỏ.
Ngoài “cạn” vốn, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), vốn không phải là vấn đề khó khăn lớn nhất hiện nay với doanh nghiệp bất động sản, vướng mắc lớn nhất nằm ở pháp lý.
“Khó khăn pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản”, ông Châu khẳng định.
Ông dẫn chứng, năm 2017, thị trường bất động sản có 42.991 sản phẩm được tung ra, sau đó giảm dần qua các năm còn 28.000 năm 2018, rồi 23.000 năm 2019 và năm 2020 còn 16.894 sản phẩm.
Đến năm 2021 chỉ 13.849 sản phẩm được bán ra và 2022 chỉ hơn 12.100 sản phẩm. Tốc độ giảm quy mô lớn theo từng năm. Tình trạng này là do thiếu dự án mà nguyên nhân chính là do vướng mắc pháp lý.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành: Bất động sản lên hay không phụ thuộc bối cảnh kinh tế chung. Chúng ta đang gặp hai cơn gió ngược: Suy thoái kinh tế thế giới, tổng cầu giảm, đơn đặt hàng nhiều mặt hàng giảm, rõ nhất là xuất khẩu.
Cơn gió ngược thứ hai là các điều kiện tài chính, tiền tệ ngặt nghèo. Tuy nhiên có điểm tích cực một chút là có thể sự ngặt nghèo về tài chính giảm dần do lạm phát thế giới qua đỉnh, mức tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương lớn về cường độ, tần suất không như năm 2022 nữa. Do đó, áp lực đối với kinh tế vĩ mô của ta đỡ hơn. Chưa kể năm nay nước ta đặt mục tiêu lạm phát cao hơn thì cũng có dư địa ít nhiều cho chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, bên cạnh phối hợp chính sách tài khóa.
Khó khăn như vậy, mà chúng ta muốn thực hiện được mục tiêu thì có một điểm chốt mà năm 2022 chúng ta làm chưa tốt, liên quan đến phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản. Đó là năm nay tập trung đẩy mạnh đầu tư công, kết cấu hạ tầng hơn 700 nghìn tỷ. Cùng với đó là thực hiện tốt hơn chương trình phục hồi phát triển, trong đó có gói hạ tầng 113 nghìn tỷ. Những cái này làm cho bầu không khí chung và tăng trưởng kinh tế có thể giảm bớt khó khăn trong năm 2023 còn nhiều thách thức và khó khăn.
Cái thứ hai phụ thuộc vào những việc chỗ anh Dũng đang làm. Theo tôi được biết qua trao đổi của các anh, khái quát lại thì có 3 nhóm giải pháp mà tôi nghĩ sẽ đặt lên bàn Chính phủ, chỗ Bộ trưởng Xây dựng. Một là liên quan tháo gỡ khó khăn về pháp lý và thủ tục hành chính; nhóm thứ hai là tài chính tiền tệ: Trái phiếu, tín dụng cho bất động sản trong room mới… Hiện nay room mới khó có thể tăng mạnh, tăng cao, khác nhiều so với năm 2022 nhưng sẽ được điều hành uyển chuyển, linh hoạt hơn, cộng với một tỉ lệ nhất định sẽ giám sát. Có thể có những điều chỉnh về đánh giá rủi ro, không phải theo số tiền như trước đây mà theo phân khúc. Rất nhiều chuyên gia đề nghị giống như gói 30.000 tỷ, hiện nay đang đề nghị bên cạnh hỗ trợ lãi suất là gói 100.000 tỷ, đặt biệt cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Nhóm thứ ba là nhóm tái cấu trúc, trong đó có phần vĩ mô về mặt chính sách. Tức là lành mạnh hóa khu vực cao cấp hay đầu cơ, đầu tư; khu thứ hai là nhu cầu thực (nhà ở giá phải chăng, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…). Cải tổ chính sách sẽ theo hướng đó, định hướng thị trường. Cái nữa là tái cấu trúc các doanh nghiệp, đặc biệt là nhiều tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn.
Với vĩ mô còn nhiều khó khăn và cũng có ít nhiều điểm tích cực như vậy, nếu làm quyết liệt đối với thị trường bất động sản, tôi hy vọng tháng Giêng này sẽ có quyết định triển khai luôn.
Nhiều hội nghị, hội thảo gần đây đều nói là đối với nền kinh tế chung và trong cả bất động sản, trong một thế giới bất định, chúng ta phải chuẩn bị rất nhiều kịch bản khác nhau. Nhưng nhiều khả năng là tình hình sẽ thuận hơn vào nửa cuối năm 2023. Thứ hai, hy vọng lòng tin thị trường người ta sẽ xuống tiền, cộng với những chính sách đó thì thị trường bất động sản và những vấn đề về thanh khoản, áp lực với tỉ giá, lãi suất, trong khoảng 3, 4, 5 tháng đầu năm sẽ được xử lý phần nào. Như vậy, trong khó khăn chúng ta vẫn hy vọng vào một năm mà Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi, giữ được sự ổn định, an toàn hệ thống bên cạnh đảm bảo an sinh xã hội.
Cục phó Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng: Những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản như anh Châu kể ra là một phần, tất nhiên kể nữa thì cũng còn nhiều khó khăn, vướng mắc khác.
Vừa qua, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp và nắm bắt được cụ thể, nổi lên một số nhóm vấn đề.
Thứ nhất, như anh Châu nêu, trong những quy định của pháp luật còn có những bất cập, chồng chéo, gây cản trở cho việc triển khai các dự án bất động sản.
Nhóm nữa là trình tự thủ tục tổ chức triển khai thực hiện còn phức tạp, kéo dài, thậm chí là chậm triển khai thực hiện tại một số địa phương.
Một nhóm nữa như các anh chia sẻ ngay từ ban đầu, đương nhiên liên quan đến nguồn vốn triển khai thực hiện dự án. Nguồn vốn ở đây như thế nào? Không chỉ có nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và cả câu chuyện thanh khoản, nguồn vốn của huy động của khách hàng, nguồn vốn thanh khoản của thị trường. Để huy động được nguồn vốn huy động của khách hàng triển khai dự án bất động sản, thực hiện nhiệm vụ Thủ tướng Chính phủ giao, Tổ công tác do Bộ trưởng Bộ xây dựng làm tổ trưởng cùng các bộ, ngành đã hết sức tích cực làm việc với các địa phương, doanh nghiệp cũng như trao đổi chuyên gia, hiệp hội để nắm bắt những khó khăn. Trên cơ sở đó, Tổ công tác thực hiện mấy nhiệm vụ.
Thứ nhất phải có những giải pháp, biện pháp để tháo gỡ khó khăn ngay trong trước mắt.
Thứ hai là tổng hợp báo cáo giải quyết những khó khăn tổng thể và lâu dài. Trên tinh thần đó, và tôi xin chia sẻ tập trung ở những vướng mắc, khó khăn đối với trình tự thủ tục pháp lý của các dự án thì để tháo gỡ những cái trước mắt, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp và có những văn bản hướng dẫn ngay lập tức để triển khai, áp dụng thực hiện. Ở đây là cách hiểu, cách áp dụng pháp luật một cách đồng bộ để thuận lợi trong triển khai thực hiện tại các địa phương.
Thứ hai, Tổ công tác cũng đã tiếp cận những kiến nghị của các doanh nghiệp liên quan đến những khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án; rà soát phân loại, tổng hợp và có văn bản gửi các địa phương, trong đó đôn đốc, yêu cầu địa phương giải quyết khó khăn vướng mắc thuộc thẩm quyền của địa phương và có báo cáo cho Tổ công tác.
Cùng với đó, chúng ta phải có những giải pháp hoàn thiện thể chế và quy định pháp luật. Hệ thống pháp luật cho triển khai các dự án bất động sản liên quan đến nhiều ngành phức tạp. Để giải quyết việc này, trong Công điện của Thủ tướng Chính phủ vừa rồi (Công điện 1164), Thủ tướng cũng giao cho các ngành, cơ quan rà soát các quy định liên quan đến luật thuộc chức năng của các ngành. Ví dụ như đối với Bộ Xây dựng, Thủ tướng yêu cầu rà soát các quy định pháp luật có bất cập, gây cản trở trong việc triển khai các dự án bất động sản, liên quan đến lĩnh vực xây dựng quy hoạch, quy hoạch phát triển đô thị về nhà ở kinh doanh… Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu rà soát sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Bộ KH&ĐT rà soát sửa đổi quy định liên quan đến pháp luật về đầu tư, đấu thầu để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc chấp thuận hay điều chỉnh chủ trương đầu tư, đấu thầu triển khai thực hiện dự án bất động sản. Đối với Bộ Tài chính, yêu cầu nghiên cứu sửa đổi Nghị định 65 và Nghị định 153 về chào bán và chuyển nhượng trái phiếu doanh nghiệp.
Việc nghiên cứu hoàn thiện thể chế pháp luật thì Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo và giao cho các bộ, ngành để hoàn thiện hệ thống đồng bộ các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, hoạt động của thị trường, doanh nghiệp bất động sản.
Tổng Hợp
(Dân Việt, VGP)