Về thực trạng của bất động sản (BĐS) hiện nay có thể tóm tắt như sau: thị trường đang gặp khó khăn lớn từ 2 phía. Phía doanh nghiệp là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khó phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.
Hiện, có khoảng 800.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2022, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ lệ chưa đến 1/4 (khoảng 23%). Việc nhiều dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý để được cấp phép, đồng nghĩa ngân hàng không thể giải ngân.
BĐS là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên thời gian qua, nhiều yếu tố như: dòng vốn tín dụng BĐS bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch đã khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do đói vốn.
Về phía người dân, ngày càng nhiều trường hợp người mua xin thanh lý hợp đồng, trả lại hàng vì chưa thu xếp được vốn vay ngân hàng theo tiến độ. Với những dự án tầm trung, hơn một nửa số khách hàng mua nhà sẽ vay ngân hàng từ 50 – 80% tổng giá trị căn hộ. Vì vậy nếu siết chặt tín dụng, người dân không vay đủ nhu cầu, hoặc trường hợp lãi suất vay tăng thêm 3 – 4% lên 15 – 16% như hiện nay đều khiến người mua chùn chân.
Ngày 6/2, Ngân hàng Nhà nước tổ chức cuộc họp khẩn để nghe báo cáo về tình hình vốn cho thị trường BĐS. Cuộc họp nhằm ghi nhận ý kiến của các đơn vị liên quan để Ngân hàng Nhà nước chuẩn bị cho Hội nghị trực tuyến về công tác tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản liền ngay sau đó.
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ với các địa phương tháng 1/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ, ngành, địa phương liên quan phải xác định khó khăn của thị trường bất động sản là nút thắt cần sớm giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực khác, như trái phiếu doanh nghiệp. Thủ tướng “chốt” trong tháng 2 phải tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS; khẩn trương hoàn thiện, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ…
Một chuyên gia cấp cao rất am hiểu thị trường cho rằng: Về bản chất tất cả tiền vẫn đang nằm trong nền kinh tế, không chảy hay mất đi đâu nhưng đang “ngưng đọng” trong BĐS qua hình dạng TPDN. Việc cần làm hiện tại, theo ông phải dùng cơ chế để gỡ vướng. Ông đơn cử: Doanh nghiệp BĐS phát hành TPDN đều có ngân hàng bảo lãnh, tài sản đảm bảo. Vậy thì bây giờ hãy “túm” ông ngân hàng ngồi lại để thoả thuận. Làm sao để có cơ chế đề xuất, chuyển từ TPDN của người dân đã mua sang tiền gửi tiết kiệm. Về lãi suất, trái chủ có thể thiệt hơn, nhưng quan trọng giữ được tiền. Như vậy, sẽ tránh cho DN được áp lực đáo hạn trả nợ trái phiếu. “DN BĐS không chết thì ngân hàng mới không chết được”, ông nhấn mạnh.
Từ góc độ quản lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) chỉ rõ những mặt tồn tại trong đó việc thị trường có sự lệch pha, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS cùng các văn bản dưới luật…, dẫn đến nhiều dự án vướng mắc, khiến nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu…, kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.
Ông Châu cho rằng, năm 2023 được coi là “cơ hội vàng” để giải quyết những khó khăn, chồng chéo những vấn đề vướng mắc của thị trường bất động sản. Bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao…
“Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung bất động sản…”, ông Châu nói
Ông Châu nhấn mạnh đến việc không giải cứu thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS, mà chỉ nên hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết. Doanh nghiệp BĐS phải chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường. Qua đó, giúp cho doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cũng nhấn mạnh ngành BĐS rất quan trọng, cả góc độ phát triển kinh tế xã hội, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân.
Ông Thành cho rằng có 3 nhóm giải pháp cần thực hiện. Một là liên quan tháo gỡ khó khăn về pháp lý và thủ tục hành chính; nhóm thứ hai là tài chính – tiền tệ: trái phiếu, tín dụng cho bất động sản trong room mới; nhóm thứ ba là nhóm tái cấu trúc, trong đó có phần vĩ mô về mặt chính sách. Ngoài ra, cần tái cấu trúc các doanh nghiệp, đặc biệt là nhiều tập đoàn và doanh nghiệp BĐS lớn.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, tài chính được ví như “mạch máu” duy trì sự sống của doanh nghiệp, thiếu vốn là một trong những thách thức lớn nhất mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt lúc này.
Tuy nhiên, bản thân mỗi ngân hàng cũng là một doanh nghiệp, thực tế các ngân hàng phần lớn huy động vốn ngắn hạn, nhưng đi cho vay trung dài hạn đối với các dự án vay bất động sản ngắn cũng phải 7-10 năm, thậm chí 20 năm. Ngân hàng cũng có nhu cầu cho vay nhưng phải đảm bảo đủ điều kiện, phải thu hồi được nợ để hoạt động một cách bền vững. NHNN với vai trò điều hành chính sách tiền tệ, vừa phải tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp nhưng cũng cần đảm bảo sự an toàn của hệ thống ngân hàng.
Thực tế cho thấy, NHNN đang duy trì tốt sự cân bằng này. Điều quan trọng là đảm bảo cân bằng giữa lạm phát và tăng trưởng, giữa lãi suất và tỷ giá, giữa cung ứng vốn cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng, như Thủ tướng đã chỉ đạo.
Tổng Hợp
(Tiền Phong, Thời Báo Ngân Hàng)