Thị trường bất động sản đang đợi ánh bình minh năm Quý Mão để xoa đi giá rét của năm Nhâm Dần.
Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều có chung nhận định, 2022 là một năm quá thách thức với thị trường bất động sản. Những khó khăn xảy ra một cách bất ngờ và không lường trước được. Ngay cả với nhiều doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại khu vực phía Nam cũng “trở tay” không kịp do bị tắc dòng tiền.
Trong thời gian tới, bức tranh chung của thị trường sẽ ra sao vẫn còn khó đoán định, song những áp lực lớn mà các doanh nghiệp phải đối mặt trong thời gian qua đang từng bước vơi đi. Nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh việc tái cơ cấu hoạt động, củng cố nguồn lực để sẵn sàng cho năm 2023 dự báo tươi sáng hơn.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập. dự báo nhà đầu tư sẵn tiền trong tay vẫn có khá nhiều kỳ vọng trong năm 2023. Đây sẽ là thời điểm “sống chậm, quan sát để săn mồi” của người mua trong 6 tháng đầu năm, một số cơ hội tốt có thể xuất hiện rõ hơn trong quý III và IV.
Với người mua tại các dự án hình thành tương lai, đây là thời cơ “chưa từng có” để có thể mua bất động sản khi gần bàn giao, thậm chí sau khi đã bàn giao với giá bằng lúc mở bán. Theo ông Kiên, quan sát cuối năm 2022 và tháng 1/2023, đã có các dự án bán giá hiện tại tiệm cận với giá thời điểm mở bán 2019-2020, dù tiến độ dự án hiện tại đã gần về đích, thậm chí đã về đích, so với thời điểm mở bán khi chỉ là bãi đất trống.
Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về các khoản tài trợ tín dụng từ ngân hàng, hoặc mất niềm tin muốn rút chân khỏi thị trường.
Ông Kiên nhận định, với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố, 2023 là thời điểm tốt để chọn hàng mà không sợ ai tranh giành, tha hồ deal giá (mặc cả) mà vẫn chọn được sản phẩm ưng ý. Cơ hội mua được bất động sản có nhu cầu sử dụng thực với giá rẻ hơn 10% đến 15% so với đỉnh tháng 3-4/2022.
Các sản phẩm tích giữ tài sản đất ở xa thậm chí còn có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên đến 20-30% so với đỉnh tháng 4/2022. Tuy nhiên, đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư “tay to” có tiền nhàn rỗi, có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung và dài hạn 5-10 năm.
Ông Kiên đánh giá, sự xuất hiện của các nhà đầu tư bất đắc dĩ đến từ trái phiếu cũng hứa hẹn sẽ là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành chính bất động sản giảm giá 30-50% của doanh nghiệp cũng mở ra cơ hội cho người có nhu cầu. Vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.
“Năm 2023 không thể kỳ vọng doanh số và lợi nhuận khủng, khó tránh khỏi đổ vỡ, mất mát từ những doanh nghiệp tái cấu trúc do mất thanh khoản dòng tiền, nhưng cơ hội đàm phán, mặc cả, săn hàng giá mềm sẽ cực lớn. Sau cuộc đại phẫu, thị trường phát triển lành mạnh và khỏe mạnh hơn”, ông Kiên nói.
Đơn cử là Tập đoàn Novaland, sau những khó khăn, hiện doanh nghiệp đang đẩy mạnh hoạt động tái cơ cấu toàn diện, tinh giảm các ngành nghề chưa cần thiết, cắt giảm nhân sự, điều chỉnh lại chiến lược; song song đó là mời các chuyên gia, các đơn vị tư vấn hàng đầu thế giới vào để giúp Tập đoàn tái cấu trúc và đảm bảo ổn định hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Theo đề án tái cấu trúc, ông Bùi Thành Nhơn sẽ trở lại với cương vị Chủ tịch Hội đồng quản trị Novaland, đồng thời bắt tay cùng các cổ đông, đối tác nước ngoài, các đội ngũ chuyên gia hàng đầu của EY – Parthenon, Công ty luật YKVN… để đánh giá tổng thể tình hình Tập đoàn và đưa ra các giải pháp tái cấu trúc toàn diện.
“Tôi trở lại với vai trò Chủ tịch Hội đồng quản trị và là đại diện pháp luật của Novaland vì tôi nghĩ rằng, đã là doanh nhân, chúng ta phải chấp nhận đối mặt với khó khăn và thách thức, bởi trở ngại này vừa vượt qua thì khó khăn khác sẽ đến”, ông Nhơn nói và cho biết, Novaland đã và đang tiếp tục nỗ lực triển khai các hoạt động bán hàng, thu xếp nguồn vốn, cắt giảm các khoản đầu tư chưa thực sự cần thiết để tối ưu chi phí, tập trung nguồn lực tối đa hoàn thiện các dự án trọng điểm đang triển khai như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án bất động sản trung tâm TP.HCM.
Bên cạnh Novaland, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn khác tại phía Nam thời gian qua cũng đã đẩy mạnh việc tái cơ cấu hoạt động, như mua lại trái phiếu doanh nghiệp, cơ cấu lại các dự án, nhân sự… Hầu hết các doanh nghiệp đều cho rằng, dù vẫn còn nhiều khó khăn ở phía trước, nhưng thị trường bất động sản sẽ có cơ hội hồi phục, vấn đề là khả năng hồi phục sớm hay muộn.
Nhìn nhận ở góc độ thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có nhiều yếu tố chuyển biến tích cực hơn năm 2022, như nhiều tín hiệu cho thấy hệ thống ngân hàng sẽ có room tín dụng mới và sẽ ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý; Luật Đất đai 2023 hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán đền bù giải phóng mặt bằng…, gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án trên cả nước. Thêm nữa, nguồn vốn đầu tư công chắc chắn sẽ được đẩy nhanh tiến độ giải ngân về các địa phương, đây cũng là nguồn vốn rất lớn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, Vnexpress)