Sự gia tăng của các căn hộ trung cao cấp và vắng bóng căn hộ bình dân thời gian qua đã khiến bức tranh thị trường nhà ở càng trở nên mất cân đối, ảnh hưởng lớn đến chất lượng an sinh xã hội khi phần lớn nhu cầu trên thị trường tập trung ở phân khúc nhà giá rẻ.
Theo các chuyên gia, trong năm 2021 và tương lai gần, nếu không có những giải pháp cặn kẽ và quyết liệt để thúc đẩy các dự án nhà giá rẻ trở lại thị trường thì hệ lụy của sự phát triển chênh lệch, thiếu bền vững sẽ còn nối dài.
Nguồn vốn vay cho người thu nhập thấp còn khó khăn. Ngoài ra, một số địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội, do đó các dự án khó triển khai. Các chủ đầu tư khu đô thị muốn nộp tiền thay vì nộp 20% đất theo quy định của Nhà nước.
Thị trường bất động sản hiện tập trung vào nhà cao cấp, do đó nhà dưới 20 triệu đồng/m2 vắng bóng trên thị trường, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Chính vì vậy, những người thu nhập thấp, công nhân vẫn khó tiếp cận nhà ở”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.
Làm nhà ở xã hội, nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp đều phải làm cao khoảng 30 – 40 tầng, mật độ thấp, hạ tầng đẹp, xây dựng như vậy mới có thể tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng nhà ở với đầy đủ các hạ tầng tiện ích.
Các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp.
Lũy kế của sự tăng giá liên tục làm cho giá các loại căn hộ thay đổi đáng kể. Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.
TP.HCM hầu như không có dự án với căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Các chung cư phân khúc trung cấp thì giá cao hơn Hà Nội khoảng 5 triệu đồng/m2, dao động từ 35 – 45 triệu đồng/m2.
Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.
Bước sang 2021, để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản nhà ở sẽ cần nhiều lực đẩy giúp phục hồi và tăng tốc trở lại. TPHCM cần thêm những giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường bất động sản năm 2021.
Cụ thể, về chính sách pháp lý: hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản Nhà nước phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và yêu cầu thị trường.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, trong năm 2020, có tổng cộng 31 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 16.895 căn nhà (trong đó có 15.275 căn hộ, 1.617 căn nhà thấp tầng và 3 căn biệt thự), tổng giá trị cần huy động vốn là 66.674 tỷ động. Trong đó, 7.114 căn phân khúc cao cấp (chiếm 42,1%), 9.618 căn phân khúc trung cấp (chiếm 56,9%) và 163 căn phân khúc bình dân (chiếm tỷ lệ 1%).
Như vậy, so với nguồn cung nhà ở năm 2019, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường năm 2020 giảm 34% so với năm ngoái, tổng số căn nhà giảm 30,4%, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm tới 98,7%.
Từ số liệu này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định, trong năm 2020, Thành phố tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Điều này làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình… Đồng thời, đáng quan ngại về dấu hiệu biểu hiện thừa nguồn cung của phân khúc nhà ở cao cấp.
Cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế.