Thị trường bất động hiện nay rất khác so với giai đoạn khó khăn 2011 – 2012

Nói về những khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, có hai nhóm chịu tác động bởi dịch COVID-19: Nhóm BĐS tạo ra dòng tiền và nhóm BĐS phát triển mới. Dĩ nhiên, mỗi nhóm sẽ chịu những tác động khác nhau.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho rằng, đại dịch Covid-19 đã có những tác động tiêu cực tới nền kinh tế thế giới, trong đó các hoạt động sản xuất, kinh doanh đã bị đình trệ, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn. Tính đến 20/9/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 21,20 tỷ USD, bằng 81,1% so với cùng kỳ năm 2019. Đối với nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thì trong nhiều năm trở lại, lĩnh vực bất động sản luôn đứng thứ 2 về thu hút nguồn vốn đầu tư FDI, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Nói về chiến lược đầu tư trong thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương đề cấp đến hai luồng thông tin đối nghịch trên thị trường hiện nay, trong đó dịch COVID-19 giáng đòn nặng nề vào lĩnh vực BĐS nhưng giá bất động sản không giảm.

“Giá không giảm bởi vì chúng ta đang đề cập đến nhóm những dự án phát triển mới, còn thị trường giá rẻ đối với nhóm còn lại khi trước đây suất sinh lời 7 – 8% và hiện tại chỉ còn 5 – 6%”, ông Khương cho hay.

Theo quan điểm của đại diện Savills, nếu như Chính phủ đang cố gắng đạt hai mục tiêu kép: Ổn định nền kinh tế và chống dịch triệt để thì bất động sản cũng có hai khó khăn: Dịch COVID-19 và vấn đề pháp lí. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt và thị trường BĐS được đánh giá vẫn tiềm năng chỉ là góc nhìn trong ngắn hạn. Nhà đầu tư tổ chức trong nước đang đầu tư bằng nguồn tiền thực có và nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính thì chi phí cũng tương đối nhẹ nhàng hơn so với giai đoạn trước đây. Bởi lẽ hiện tại, lãi vay 8 – 10% mỗi năm, còn trước đây dao động 15 – 17% mỗi năm.

Mặt khác, các tổ chức nếu đầu tư sẽ có kế hoạch trung và dài hạn. Ông Khương cho rằng, một số doanh nghiệp đã tính bài toán quĩ đất từ 5 năm trước để mở rộng đầu tư sang các vùng lân cận TP HCM sẽ có nhiều cơ hội hơn bởi doanh nghiệp đã nhận thấy khó khăn về quĩ đất và khả năng chi trả của người dân. Còn với nhà đầu tư cá nhân, công việc và thu nhập sẽ tác động đến quyết định đầu tư. Trường hợp người mua nhà và trả góp thông qua thu nhập nên cân nhắc.

“Nhà đầu tư lướt sóng, tôi nghĩ câu chuyện này không còn nữa. Mọi người nói đi săn mua bất động sản giá rẻ, thực ra không có đâu. Đây thường là những người mua bằng tiền mặt, nếu có vay cũng vay rất ít.

Ở một chừng mực nào đó, tôi nghĩ rằng câu chuyện BĐS là câu chuyện muôn thuở. Thông thường, tài sản tạo ra dòng tiền đều, mỗi năm thu lợi nhuận 5 – 7%, vòng quay vốn mất 10 – 15 năm. Còn đầu tư bất động sản nhà ở tại Việt Nam, nếu thuận lợi về pháp lí (tính từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi hoàn tất bàn giao nhà), chu kì xoay dòng vốn mất khoảng 4 – 5 năm.

Mặc dù thị trường còn nhiều khó khăn, xong các doanh nghiệp kinh doanh và doanh nghiệp phát triển bất động sản đã có những giải pháp cụ thể để tiếp cận khách hàng, thay đổi khu vực phát triển để đón đầu xu thế dịch chuyển dòng vốn FDI, xu thế đô thị hóa ở những địa phương ngoài các đô thị lớn.

Cũng theo Bộ Xây dựng, mặc dù bị tụt xuống vị trí thứ 3 về thu hút vốn, xong tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng dần theo quý từ 0,264 tỷ USD lên 2,35 tỷ USD. Như vậy, trong quý III/2020 mặc dù thị trường bất động sản chịu tác động kép của Covid-19 đợt 2 và tháng ngâu nhưng thị trường vẫn có phản ứng tích cực thể hiện qua số liệu về tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh 400% so với quý II/2020.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, cho biết ít nhất đến tháng 6/2021 không phải là thời của bất động sản đầu cơ. “Hãy đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính (dù tiếp cận nguồn vốn vay thuận lợi)”, ý kiến trên được ông Thành đưa ra tại hội thảo Chiến lược đầu tư thời Covid-19 do Tạp chí Thương gia tổ chức sáng nay (18/11).

Ông Thành cũng cho rằng sự phát triển của ngành bất động sản có xu hướng dồn về các địa phương giáp ranh các đô thị lớn TP HCM, Hà Nội… Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý 4 yếu tố khi đầu tư vùng ven, bao gồm tiềm năng kết nối, sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự vào cuộc của các chủ đầu tư “đầu đàn” và cuối cùng mới tới tiềm năng tăng trưởng của tỉnh. Với ông Thành, tính kết nối của địa phương về hạ tầng giao thông là yếu tố then chốt quan trọng nhất khi lựa chọn địa phương để đầu tư.

Đánh giá chung, ông Thành nói thị trường địa ốc 2019 – 2020 khá “trầm”, nguồn cung tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM hạn chế, giá nhà tăng mạnh. Bất động sản công nghiệp nhận được nhiều sự quan tâm và có dư địa phát triển.

4 yếu tố TS Thành lưu ý khi đầu tư vùng ven là tiềm năng kết nối, sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự vào cuộc của các chủ đầu tư “đầu đàn” và tiềm năng tăng trưởng của tỉnh. Bất động sản công nghiệp tiếp tục được các chuyên gia đặt nhiều kỳ vọng.

Kiên Cương
( Tổng Hợp)

Nguồn: http://phunumoi.net.vn/thi-truong-bat-dong-hien-nay-rat-khac-so-voi-giai-doan-kho-khan-2011-2012-d215972.html