Tháo gỡ nút thắt pháp lý dự án sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định trong dài hạn. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý để triển khai hàng trăm dự án đang “trùm mền” nhiều năm nay…
Tuần qua, thị trường địa ốc phía Nam xôn xao trước thông tin các công ty thành viên của một tập đoàn bất động sản lớn bất ngờ gửi thông báo thay đổi chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Trong thông báo này, các doanh nghiệp đưa ra 2 phương án để khách hàng lựa chọn. Phương án thứ nhất, khách hàng tự thanh toán lãi vay ngân hàng các đợt còn lại bằng vốn tự có trong thời gian hỗ trợ lãi suất, công ty sẽ thanh toán toàn bộ số tiền lãi vay khách hàng đã thanh toán và trả thêm lãi suất 12%/năm trên số tiền lãi thanh toán từng đợt. Phương án thứ hai, khách hàng dùng vốn tự có để tất toán khoản vay với ngân hàng. Công ty sẽ hỗ trợ phí tất toán và trả thêm tiền lãi 12%/năm trên khoản tiền tất toán.
Số tiền trên sẽ được cấn trừ vào đợt ký hợp đồng mua bán nếu khách hàng chưa ký hợp đồng, nếu đã ký thì cấn trừ vào đợt nhận bàn giao hoặc đợt nhận giấy chứng nhận trong trường hợp khách hàng chưa thực hiện 2 thủ tục này.
Được biết đến như là “sếu đầu đàn” trong lĩnh vực bất động sản nước nhà khi đã và đang triển khai hàng trăm dự án lớn nhỏ trên cả nước, góp phần quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một tăng của người dân, có lẽ ngừng hỗ trợ người mua nhà tại các dự án do tập đoàn này triển khai là việc “chẳng đặng đừng” trong bối cảnh thị trường tắc thanh khoản kéo dài, dòng tiền cạn kiệt, lãi suất tăng cao… như hiện nay, đồng thời rung lên hồi chuông cảnh báo về nguy cơ gãy đổ dây chuyền trên thị trường địa ốc đang dần hiện hữu.
Thực tế, ngay từ đầu năm 2023, tình trạng cắt giảm nhân sự, nợ lương… tiếp tục diễn ra. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải cắt giảm tới 50% nhân sự, giảm lương từ 30-50%… Ghi nhận tại nhiều địa phương phía Nam cho thấy, hầu hết dự án vẫn “trùm mền”, chưa có dấu hiệu được triển khai trở lại.
Thị trường bất động sản đang đối mặt với 3 thách thức lớn là pháp lý dự án, nguồn vốn và rủi ro hệ thống.
Trong năm 2023, nhiều khả năng Chính phủ sẽ ưu tiên tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, cũng là một trong những mục tiêu của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, tiếp đó là nút thắt vốn, rồi mới đến các vấn đề rủi ro hệ thống.
Có nhiều quan điểm khác nhau về giải cứu thị trường, nhưng tôi cho rằng, không nên dùng vốn ngân sách, mà phải dùng cơ chế, chính sách bởi đây mới là điều mà thị trường cần.
Về giải pháp, có thể các vấn đề về pháp lý sẽ được tập trung thực hiện như cơ cấu lại kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất và tỷ giá; có phương án cụ thể với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023-2024…
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản tắc nghẽn cả về thanh khoản lẫn nguồn cung mới như hiện nay, việc có một cơ chế, chính sách mới giúp khơi thông thị trường là vô cùng quý giá. Bởi một khi chính sách được mở cùng với những hành động cụ thể của doanh nghiệp sẽ kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án minh bạch pháp lý đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động “đánh thức” niềm tin toàn thị trường.
Tại nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn gần đây, quan điểm của một số bộ, ngành cho rằng, các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách bán bớt sản phẩm, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả… Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề cốt lõi nhất vẫn là hoàn thiện pháp lý dự án, vì nếu pháp lý chưa đầy đủ, doanh nghiệp sẽ không thể triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, còn ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ nên khó có thể cho vay thêm…, tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng tới nguồn cung và dòng vốn vào thị trường.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho biết, doanh nghiệp này đang sở hữu hàng chục dự án bất động sản. Trong giai đoạn khó khăn của thị trường thời gian qua, để tạo nguồn thu, doanh nghiệp đã chào mời bán lại dự án cho nhiều đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài và nhận được nhiều sự quan tâm, nhưng đến khi đàm phán đều bị từ chối mua vì lý do dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chưa bao giờ thị trường bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức như hiện nay. Để đảm bảo nguồn tiền duy trì hoạt động trong bối cảnh khó khăn kéo dài, nhiều doanh nghiệp buộc phải quyết liệt tái cấu trúc bộ máy, thu hẹp quy mô, thay đổi phương án kinh doanh, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công, chuyển nhượng bớt dự án… Các chủ đầu tư áp dụng nhiều biện pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản như giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% giá trị sản phẩm… nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua.
“Năm 2023 là năm quyết định sự sống còn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Nếu các nút thắt về dòng tiền, thủ tục pháp lý không sớm được tháo gỡ thì rất dễ xảy ra tình trạng doanh nghiệp chết trên đống tài sản”, ông Châu nhấn mạnh.
Bên lề Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì sáng ngày 17/2/2023, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều doanh nghiệp lo lắng trước nguy cơ xuất hiện đổ vỡ dây chuyền khi vốn cạn, dự án đình trệ kéo dài…
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay là dòng tiền và đầu ra của thị trường. Theo ông Phúc, cần phải xác định tháo gỡ khó khăn là cho toàn thị trường, chứ không riêng một doanh nghiệp nào, cụ thể là rà soát lại các dự án hiện hữu đáp ứng nhu cầu ở thực, các dự án nhà ở xã hội và có chính sách tín dụng dành cho người mua nhà để ở nhằm kích cầu tiêu dùng bất động sản, tạo thanh khoản cho thị trường.
“Khi đầu ra thông thoáng sẽ giúp thanh khoản thị trường tăng lên, từ đó khơi thông dòng vốn vào thị trường”, ông Phúc nói.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)