Từ nhũng năm 2020, người dân sinh sống và làm việc tại các thành phố đứng trước bài toán thách thức làm sao để sở hữu nhà ở khi mức độ tăng giá bất động sản cao hơn nhiều lần so với mức tăng thu nhập. Theo giới chuyên gia đánh giá lựa chọn mua căn hộ có thể là lời giải cho bài toán này…
Yếu tố lạm phát nói chung và lạm phát sau dịch của nền kinh tế khiến đồng tiền ngày càng mất giá, tiền gửi ngân hàng không phải là kênh hiệu quả để bảo toàn giá trị tiền gửi trong dân. Người trẻ ở thành phố nếu chọn tích lũy đủ mới mua nhà thì dường như là lựa chọn không lối thoát.
Một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho thấy, khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020.
Đáng chú ý, hầu hết các đối tượng trên đều có nhu cầu căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm. Nhưng họ lại đang gặp nhiều rào cản để tiếp cận nhà ở, nguyên nhân chính là do hệ thống chính sách nhà ở xã hội chưa đầy đủ, chưa sát thực tế; Nguồn cung các sản phẩm nhà ở xã hội quá ít, không đáp ứng được nhu cầu rất lớn của xã hội; Giá nhà cao, gấp từ 20-25 lần so với thu nhập bình quân, trong khi các nước phát triển chỉ ở mức từ 5-7 lần.
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, mức giá bất động sản quá cao khiến giấc mơ sở hữu nhà, của đại bộ phận người thu nhập thấp, đang ngày càng xa vời. Tại TP.HCM hiện nay gần như không có căn hộ nào có giá khoảng 1 tỷ đồng, phải 2 – 3 tỷ đồng trở lên mới mua được căn hộ tầm trung 2 phòng ngủ. Con số thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho thấy cho thấy, hiện căn hộ giá bình dân gần như về con số 0. Năm 2018, thống kê tỷ lệ nhà giá rẻ 400 đến 500 triệu còn 2% nhưng bước sang năm 2019 thì phân khúc này gần như “tuyệt chủng”.
Hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh; do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị…gây nhiễu loạn thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính… Trong đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.
Đối với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án: bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).
Xu hướng suy thoái và hậu suy thoái rõ ràng nhất có thể được nhận ra dựa trên thái độ đối với rủi ro. Nhìn chung, suy thoái thường xảy ra bởi tâm lý chủ quan trước rủi ro và thời kỳ hậu suy thoát sẽ xuất hiện khi thị trường có những bước tiếp cận đề phòng hơn. Suy thoái có thể được nhận ra trong nhiều lĩnh vực, đơn cử như sự nhảy vọt về giá vàng, sự tăng giá của những cổ phiếu hưởng lợi từ COVID-19 hay sự chuyển dịch đầu tư vào các bất động sản cốt lõi, ít rủi ro với khả năng sinh lời ổn định.
Năm 2021 đã ghi nhận về sự chuyển dịch đầu tư này, với 71% thương vụ đầu tư bất động sản trên toàn cầu trong 3 tháng đầu năm tập trung vào các sản phẩm đầu tư cốt lõi, tạo thu nhập ổn định và ít rủi ro. Các nhà đầu tư thường ít quan tâm đến các cơ hội phát triển ngay sau cuộc khủng hoảng.
Với mức thu nhập 5 triệu/tháng và muốn mua nhà đắt tiền là không thể. Thử tính với căn nhà giá 1 tỷ thôi, tiền thanh toán đợt đầu ít nhất là 30% – tương đương 300 triệu (số tiền này bạn phải có sẵn chứ nếu đợi tiết kiệm thì ít nhất 10 năm, mỗi năm 3 triệu). 700 triệu còn lại phải vay ngân hàng với lãi suất 7 – 10%/năm, nghĩa là khoảng 70 triệu/năm nguyên tiền lãi ( tính ra lương bạn mỗi tháng còn không đủ để trả lãi ngân hàng).
Mức thu nhập này tương đối thoải mái và có thể giúp những người còn độc thân có thể tự mua nhà. Ngân hàng cũng sẽ an tâm hơn khi cho vay nếu bạn có thu nhập tương đối cao. Đối với người độc thân và thu nhập từ 18- 25 triệu, bạn nên mua nhà từ tầm 1.5 tỷ trở xuống để không quá áp lực và thời gian trả nợ cũng nhanh hơn. Với tầm mức trung bình 20 triệu tiền lương/ tháng, bạn có thể chi tiêu thoải mái trong hạn mức 8 triệu/tháng và tiết kiệm phần còn lại. Tất nhiên nếu như bạn có khả năng chi tiêu dè xẻn hơn, số tiền tiết kiệm sẽ nhiều hơn và có thể mua nhà sớm hơn so với dự định hoặc có những lựa chọn nhà ở khác có giá tiền cao hơn. Với mức lương này, bạn cũng có thể không cần phải vay ngân hàng nếu quyết định mua những ngôi nhà có giá không quá cao.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)