Bất động sản với người Việt là một tài sản lớn. Có rất nhiều người dành dụm hàng chục năm mới có và họ không dễ gì buông bỏ, trừ một số ít nhà đầu tư mua đi bán lại, theo hình thức “lướt sóng”. Tâm lý chờ đợi giảm giá BĐS trong bối cảnh dịch kéo dài vẫn đang diễn ra nhưng chưa xuất hiện bán tháo.
Trong bối cảnh này, nhóm nhà đầu tư đang sẵn tiền hoặc các tài sản nhàn rỗi tương đương tiền có thể nhìn thấy sự khó khăn của thị trường bất động sản và chọn thời điểm mua vào với giá rẻ hơn 20-30%, thậm chí là thấp hơn nữa.
Theo thống kê và kinh nghiệm ở các thị trường phát triển hơn, một nhà đầu tư bất động sản được xem là chuyên nghiệp nếu họ mua mà tính được khả năng nắm giữ tài sản. Đó là khả năng mà chúng ta có thể trả được gốc và lãi vay, nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính. Thông thường, thời gian nắm giữ tài sản sẽ vào khoảng 12-24 tháng.
Theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước, dưới ảnh hưởng của Covid-19, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các ngân hàng đang có xu hướng tăng nhẹ, từ 1,69% lên mức 1,78% vào cuối tháng 4/2021. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chưa phản ánh những rủi ro tiềm ẩn mà hệ thống ngân hàng phải đối mặt trong thời gian tới, nghĩa là họ cũng đang kiểm soát được.
Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vọng. Gần như trong năm yếu tố này thì chỉ có yếu tố thứ 5 là có thể điều chỉnh giảm đi. Chẳng hạn các chủ đầu tư đang có mức lợi nhuận kỳ vọng là 20%, thì trong điều kiện khó khăn họ điều chỉnh còn 10% chẳng hạn. Thế nhưng cũng không thể tạo ra mức giảm giá quá sâu trên thị trường.
Giai đoạn khủng hoảng thì yếu tố lạm phát luôn là yếu tố mà mọi người nghĩ tới. Bất động sản là một loại hàng hoá mà người ta sẽ chuyển hoá từ tiền thành tài sản. Bất động sản do đó vẫn có thứ tự ưu tiên một, trong danh mục đầu tư vẫn phải luôn có bất động sản. Cho nên, để giảm giá trên diện rộng trong bối cảnh hiện nay là rất khó. Thậm chí, nếu dịch Covid-19 được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay “ấm nhẹ” cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại.
Dịch Covid-19 đang diễn biến hết sức phức tạp khiến cho toàn nền kinh tế đứng im. Đặc biệt là tại Tp.HCM, thị trường bất động sản cũng rơi vào trạng thái “đóng băng” hầu hết ở các phân khúc. Trước tình hình này, hàng trăm ngàn môi giới dù vẫn hoạt động liên tục trên các trang mạng xã hội nhưng vẫn rất khó tiếp cận được khách mua, lượng giao dịch gần như không có. Dù vậy, qua khảo sát chung cho thấy tình hình bất động sản nhiều khu vực đã có xu hướng giảm giá nhẹ. Đặc biệt là những khu vực có xu hướng tăng mạnh về giá bán trong năm 2021 như khu vực huyện Củ Chi, Bình Chánh, Tp.Thủ Đức… đã bắt đầu giảm giá trước tiên. Nguyên nhân là do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, một số nhà đầu tư kẹt tiền do vay vốn ngân hàng, hoặc một số sản phẩm bị đẩy giá lên quá cao trước khi có dịch thì nay đã được hạ giá chút đỉnh.
Cụ thể, tại khu vực huyện Củ Chi, các xã như Bình Mỹ, Tân Thông Hội, An Nhơn Tây, An Phú, Phú Mỹ Hưng, Nhuận Đức, Phạm Văn Cội, Phú Hòa Đông, Tân Thạnh Tây… trước khi dịch Covid-19 trở lại ghi nhận mức giá đất tăng nhanh từ 20-30% so với năm 2020. Nguyên nhân do ảnh hưởng bởi thông tin khu vực Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn sắp lên quận. Đặc biệt, Củ Chi là khu vực quỹ đất còn lớn, giá còn mềm (dao động khoảng 10-25 triệu đồng/m2) tùy vị trí, do đó khi có thông tin về quy hoạch, hạ tầng đã thổi giá đất lên cao chóng mặt và thu hút một lượng lớn nhà đầu tư đổ về. Du vậy, nhà đầu tư đánh giá Củ Chi vẫn là khu vực có thể đầu tư vì phù hợp cho những người có nguồn tài chính thấp, dưới 2-3 tỷ đồng.
Tuy nhiên, ghi nhận kể từ sau khi dịch Covid-19 bùng phát trở lại, thị trường có xu hướng chững giá hoặc giảm giá nhẹ, hàng loạt môi giới liên tục đăng tải các bài quảng cáo về việc chủ nhà giảm giá nhà đất trong mùa dịch. Một số khu vực như xã Bình Mỹ, trước dịch có mức giá thấp nhất vào khoảng 15 triệu đồng/m2 đối với đất nền, thì nay đã giảm xuống tại mức giá khoảng 12-14 triệu đồng/m2. Các khu nhà vườn, có một nửa diện tích đất thổ nếu trước dịch được rao bán từ 3-5 tỷ đồng, thì nay cũng có xu hướng giảm xuống khoảng 200-300 triệu đồng/căn hoặc mỗi lô đất.
Khi ảnh hưởng bởi dịch, thị trường đi xuống, một phần vì nhiều người ngộp tiền trả ngân hàng, một mặt vì thu nhập khó khăn, dịch bệnh chưa biết bao giờ mới kết thúc nên việc giảm giá bất động sản trở thành xu thế tất yếu. Một số nhà đầu tư chấp nhận bán đúng giá mua vào, hoặc chấp nhận mức lời rất ít để thu được vốn về nhanh nhất có thể.
Cương Nguyễn