Ngoài kết quả từ quy hoạch xây dựng thành phố sân bay, đây cũng là hệ quả đến từ việc khan hiếm nguồn hàng ở TP HCM, giá bất động sản TP HCM cũng đang có sự tăng ảo, qua đó chuyển hướng các nhà đầu tư chuyển hướng đến vùng lân cận.
Trong quá trình phát triển bất động sản sân bay, tình trạng “tăng nóng” như hiện nay nếu chính quyền tỉnh Đồng Nai không có chính sách mạnh để ổn định thị trường thì sẽ rất khó để các doanh nghiệp có thể tiến hành giải phóng mặt bằng, đền bù khi phát triển dự án.
Trên thực tế, theo tìm hiểu của phóng viên, tại huyện Nhơn Trạch, giá đất tăng cao nhất là những khu vực gần phà Cát Lái như: Phú Hữu, Đại Phước, Phú Đông. Huyện Long Thành, những xã ven Cảng hàng không quốc tế, những khu vực dự kiến có đường cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành đi qua… đất được mua đi bán lại khá nhiều và được đẩy tăng thêm 20-40% so với dịp cuối năm trước.
Đặc biệt, hàng loạt thông tin đồn đoán giới “cò” đất vẽ ra như gộp Long Thành về TP HCM, sẽ xây dựng khu văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam quy mô 42ha, KCN Long Đức mở rộng 292ha, Đại học Giao thông Vận tải 28ha, Đại học An Ninh 23ha, Đại học Kinh tế Kỹ thuật Phương Nam 25ha tại Long Thành để quảng cáo cho khách hàng… đẩy giá đất tăng ảo. Thực trạng này đang đặt ra lo ngại bong bóng “nổ” và nhà đầu tư nhỏ lẻ, tay ngang sẽ… hứng hậu quả.
Đất Long Thành vẫn tăng giá từng ngày bất chấp thị trường chung lao đao do dịch bệnh. Hiện khu vực trung tâm có giá lên đến 120 triệu đồng/m2. “Mặc dù chưa biết sân bay Long Thành bao giờ xây xong, thành phố sân bay bao giờ có nhưng hiện nay, sự biến động về giá bất động sản khu vực này vẫn đang nhảy múa” – ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam thông tin.
Theo ông Đính, thời điểm năm 2018, giá đất Long Thành ở mức 8 – 15 triệu đồng/m2, trong khi đó đến cuối năm 2019, giá đất đã tăng lên ngưỡng 15 – 30 triệu đồng/2.
Đặc biệt, từ đầu năm 2020 tới nay, dù dịch bệnh tác động lớn đến thị trường bất động sản, thế nhưng giá đất khu vực này vẫn tăng mạnh khoảng 20%, thậm có khu vực trung tâm Long Thành có sự tăng vọt như trung tâm chợ mới có giá 60 – 80 triệu đồng/m2, khu đường D3 có giá cao nhất lên tới 120 triệu đồng/m2.
Trong khi tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM những nền đất trong dân hoặc đất phân lô đã ra sổ riêng từng nền cũng ghi nhận giao dịch khá tốt trong lúc này. Với đất nền tỉnh, NĐT thường tham gia nhiều hơn do biên độ tăng giá còn lớn, còn đất khu ven Tp.HCM thì thời điểm này chủ yếu nhận sự quan tâm từ những người mua ở thực.
Theo chia sẻ của một người mua ở thực, để an tâm thì vợ chồng chị chỉ ưu tiên chọn đất nền đã có sổ, mặc dù giá có thể cao hơn đất chưa sổ. Tuy nhiên, để tìm được mảnh đất đẹp mà NĐT bán ra trong lúc này cũng không dễ dàng vì đa số nền đẹp NĐT vẫn “giữ hàng” để bán được giá tốt hơn sau khi dịch bệnh đi qua.
Nhưng cũng có một điều nhận thấy, do dịch bệnh nên khi mua bán người mua có thể trả giá với người bán dễ hơn lúc trước. Dĩ nhiên, việc giảm giá “mạnh tay” để có khách cũng không phải là cách người bán lựa chọn để cố bán được hàng.
Theo dự báo từ DKRA Vietnam, đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm; các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9,…
Ghi nhận cho thấy, hầu hết các đất nền có sổ được bán ra trong thời điểm này thuộc các quỹ đất nhỏ, đã có cư dân vào ở nhưng chưa lấp đầy. NĐT mua đất từ thời điểm ban đầu (khi chưa có sổ) và chào bán lại thời điểm này. Có NĐT đầu tư đất nền từ 3-5 năm đến nay gửi lại môi giới ra hàng. Nếu tính mức chênh lệch thì có thể mảnh đất đã tăng giá trị từ 100%, thậm chí 200% sau khi trải qua các đợt sốt đất trước đó. Như vậy, với giá trị bán ra hiện tại việc một số NĐT cắt lãi để ra được hàng nhưng nhìn chung mức lời NĐT được hưởng vẫn khá lớn so với giá mua vào.
Không thể phủ nhận, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn với NĐT nhưng đây cũng là kênh có nhiều rủi ro nếu NĐT không có kinh nghiệm. Vì thế, một số loại đất nền mà NĐT nên “né” khi đầu tư có thể kể đến như: Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý giá rẻ”. Đây là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý. Các chuyên gia cảnh báo, nếu kiểm tra kỹ sẽ thấy những lô đất rao bán thấp hơn hẳn giá thị trường thường ở nơi heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc dính quy hoạch thì người mua cần cảnh giác.
Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
Ghi nhận cho thấy, tại khu vực các quận ven Tp.HCM thời gian gần đây hoạt động mua bán đất nền có sổ diễn ra khá nhộn nhịp. Vào dịp cuối tuần, môi giới tiếp lượng khách khá lớn tìm hiểu về đất nền. Bên cạnh người mua ở thực, thì các NĐT có dòng tài chính tốt cũng có dấu hiệu sẵn sàng “xuống tiền” với các nền đất còn biên độ tăng giá. Trong đó, các nền đất có sổ được cả NĐT lẫn người mua thực ưu tiên.