Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM vừa kiến nghị toàn bộ diện tích khuôn viên, đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… của dự án nhà ở chung cư phải đóng tiền sử dụng đất.
Theo sở này, trước đây phần lớn các quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở chung cư đều xác định phần diện tích ngoài khối đế là công trình công cộng, chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh và bàn giao cho địa phương hoặc cơ quan chuyên ngành quản lý. Do đó, việc xác định chưa đúng diện tích đất ở dẫn tới thất thu tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất phải nộp ngân sách của chủ đầu tư dự án cũng như các khiếu nại, khiếu kiện của chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp (DN), nếu tính theo kiến nghị của sở TN-MT, giá bất động sản (BĐS) có nguy cơ bị đội lên. Ông Phan Viết Nuôi, đại diện Công ty Vạn Xuân, cho biết: Hiện nay hầu hết các tỉnh khi DN chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án chỉ thu TSDĐ đối với phần đất xây dựng. “Điều này đúng theo luật Đất đai bởi phần công cộng DN phải giao lại cho nhà nước quản lý, khai thác. Quy hoạch 1/500 đã xác định rõ đất ở, công trình công cộng, công trình giao thông… nên khi tính TSDĐ và sổ hồng cho dự án chỉ tính cho phần đất dùng xây dựng chung cư”, ông Nuôi cho hay.
Ông Trần Anh Vinh, Tổng giám đốc Công ty Trần Anh, cũng cho biết tại Long An các dự án nhà ở do công ty ông triển khai từ thấp tầng đến cao tầng, TSDĐ chỉ tính đối với phần đất dùng xây dựng nhà. Tương tự, lãnh đạo Công ty An Gia thông tin, công ty đang triển khai một dự án chung cư ở tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu và tỉnh này chỉ thu TSDĐ ở phần xây dựng có phát sinh doanh thu, đối với phần không phát sinh doanh thu không phải đóng TSDĐ.
Thực tế từ trước đến nay, các dự án trên địa bàn TP.HCM cũng chỉ đóng TSDĐ cho phần khối đế chung cư, phần xây dựng nhà ở thấp tầng, không đóng TSDĐ cho phần đất công cộng. Nay Sở TN-MT đề xuất đóng TSDĐ cho toàn bộ diện tích khuôn viên đất xây dựng khu nhà ở chung cư, bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư – khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… sẽ làm tăng chi phí cho dự án vì sẽ được hạch toán vào giá bán.
“Một dự án thường chỉ được xây dựng tối đa khoảng 50% diện tích khu đất, 50% còn lại dùng xây dựng công viên cây xanh, đường giao thông, trường học… Nay phần đất công cộng này tính luôn TSDĐ sẽ làm đội giá nhà đất và khách hàng là người gánh chịu cuối cùng. Đề xuất này đi ngược lại với cách làm từ trước đến nay của TP.HCM và quy định của pháp luật”, giám đốc một DN BĐS nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, mới có văn bản gửi UBND TP.HCM, Tổng kiểm toán Nhà nước, Sở TN-MT để phản đối đề xuất cách tính TSDĐ của Sở TN-MT. Theo đó, kiến nghị của Sở TN-MT chỉ đúng với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, nhưng không đúng quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án nhà chung cư quy mô lớn. Khi các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, mà phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… không thuộc diện phải bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành có thể áp dụng. Tuy nhiên, đối với trường hợp các dự án lớn phần đất này sau khi chủ đầu tư xây dựng xong phải bàn giao lại cho nhà nước quản lý.
Không những thế, đề xuất của Sở TN-MT chưa chuẩn xác và không đúng với thực tiễn công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định TSDĐ dự án theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình này, Sở TN-MT, Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá đất TP đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, toàn bộ diện tích tầng hầm, kể cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư. Do vậy, không phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi.
“Kiến nghị của Sở TN-MT đã đi ngược, phủ nhận các quyết định tính TSDĐ từ trước đến nay của UBND TP. Vì vậy các DN đề nghị UBND TP xem xét, chỉ đạo không thu thêm TSDĐ đối với phần diện tích đất công cộng đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được UBND TP có quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể và DN đã thực hiện nghĩa vụ nộp TSDĐ, vì không có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước”, ông Châu kiến nghị.
UBND TP.HCM cần chỉ đạo Sở TN-MT cấp sổ hồng cho các căn hộ của dự án nhà chung cư. Đối với việc phát sinh nghĩa vụ tài chính (nếu có) là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với nhà nước, sẽ do UBND TP xem xét quyết định và chủ đầu tư có nghĩa vụ chấp hành, thực hiện, không liên quan đến trách nhiệm của khách hàng mua nhà.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM
Đình Sơn