Hủy 9 đợt phát hành trái phiếu và Chủ tịch Tân Hoàng Minh bị bắt đang “nóng” thị trường trái phiếu. Sau vụ Tân Hoàng Minh, quan trọng nhất vẫn là áp lực trả nợ trong 2 -3 năm tới.
Các chuyên gia tại Tổ chức đánh giá xếp hạng FiinGroup đánh giá, sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn, ngoại trừ các công ty dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng.
Ngành BĐS nói chung và phân khúc BĐS dân cư nói riêng vẫn cơ bản có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức thấp tương đối so với giai đoạn năm trước.
Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu chủ chốt khi đánh giá năng lực tín dụng bao gồm: Hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của các đơn vị BĐS dân cư niêm yết hiện đang ở mức 0,7 lần; hệ số đánh giá năng lực trả lãi EBITDA/chi phí lãi vay ở mức 1,8 lần; và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần vào cuối 2021.
Điểm đáng lưu ý, tình hình sức khỏe tài chính được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường khu vực Hà Nội và TP.HCM đã giảm chỉ còn chỉ còn chưa đến một nửa từ mức 29 nghìn căn/năm trong hai năm diễn ra Covid-19, so với mức 66 nghìn căn/năm trong giai đoạn năm trước đó từ 2015-2019.
Vấn đề quan trọng theo FiinGroup là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới đây. Thông kê cho thấy, quy mô dư nợ TPDN của ngành bất động sản khoảng 189 nghìn tỷ vào cuối năm 2021 và số liệu của FiinGroup chỉ ra rằng, 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 – 2024).
Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh dần hồi phục sau Covid-19 và trước những thay đổi pháp lý và những sự kiện gần đây mà theo các chuyên gia còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.
Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra trong thời gian qua.
Mặc dù vậy, các chuyên gia FiinGroup lưu ý, triển vọng năm 2022 và các năm tới đây sẽ chỉ có thể được duy trì nếu như những tác động từ sự kiện trên và các thay đổi chính sách mới sẽ không tạo ra các hiệu ứng dây chuyền – tức là các doanh nghiệp có vấn đề sẽ được khu trú và xử lý thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.
Rủi ro này cũng có khả năng được kiểm soát nếu như quyền lợi của các nhà đầu tư trong các lô trái phiếu đang trong quá trình xử lý và có thể là ở cả một số tổ chức phát hành khác theo kết luận của cơ quan quản lý nhà nước được đảm bảo thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi hoặc có lộ trình rõ ràng được thông tin minh bạch đến trái chủ hiện đang sở hữu.
Hơn nữa, việc khư trú các đơn vị được phát hiện là vi phạm và các vấn đề có liên quan để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ giúp tránh tạo ra những tác động tiêu cực mang hiệu ứng “domino” đến không chỉ các tổ chức phát hành thực hiện và chấp hành tốt, minh bạch và thậm chí cả các nhà phát hành yếu với rủi ro cao mà họ chủ động minh bạch thông tin.
Việc này cũng tránh được các ảnh hưởng xấu đến tín dụng ngân hàng và sự tác động mang tính lan truyền lan sang cả thị trường chứng khoán như những gì đã chứng kiến khi các biện pháp cứng rắn “3 lằn ranh đỏ” được áp dụng với các nhà phát triển BĐS tại Trung Quốc.
Trong tuần qua, một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã được các cơ quan quản lý ra quyết định xử lý như việc hủy 9 đợt phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh và Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng bị bắt. Cùng với đó là thông điệp từ Chính phủ với Công điện số 304/CĐ-TTg ngày 07/4/2022 do Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái ký ban hành về chấn chỉnh hoạt động thị trường TPDN và đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư và thành viên trên trên thị trường vốn của Việt Nam.
Câu hỏi đặt ra, sự kiện này cùng với các thay đổi chính sách đang diễn ra bao gồm việc Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước về quy định mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng và những thay đổi và bổ sung dự kiến được đưa vào trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153 về phát hành riêng lẻ tác động thế nào tới ngành bất động sản (BĐS)?
Tổng Hợp