Có khả năng đây sẽ là năm “sốt” của một số phân khúc bất động sản. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi từ tháng 10/2021 và mạnh nhất là từ tháng 11/2021. Mức độ phục hồi của từng phân khúc rất khác nhau.
Sang năm nay, về phía cung, lực cung dự kiến sẽ cải thiện khi vấn đề gián đoạn do các biện pháp phong tỏa kiểm dịch có lẽ sẽ không lặp lại, nhưng mức độ chưa cải thiện nhiều, chủ yếu do các vướng mắc trong thủ tục pháp lý.
Về phía cầu, lực cầu tiếp tục duy trì, thậm chí mạnh hơn khi nền kinh tế phục hồi trong trạng thái bình thường mới. Hơn nữa, chương trình phục hồi kinh tế – xã hội giai đoạn 2022-2023 được Quốc hội thông qua hồi đầu tháng 1 vừa qua tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Do đó, việc tăng tốc giải ngân đầu tư công dự kiến cũng sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là xu hướng bất động sản công nghiệp.
Phân khúc chung cư năm vừa qua phục hồi khá nhanh, nhất là chung cư giá rẻ và giá trung bình. Phân khúc này có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao và tỷ lệ người sử dụng cuối cùng khá lớn. Dự báo đây sẽ là phân khúc sôi động nhất năm 2022. Tuy nhiên, nguồn cung dự án chung cư bình dân đang giảm mạnh khi các nhà đầu tư phát triển dự án có xu hướng phát triển chung cư cao cấp nhằm tối đa hóa lợi ích trên mét vuông sàn. Đây là xu hướng quyết định mặt bằng giá nhà ở trong tương lai.
Phân khúc biệt thự liền kề, shophouse và biệt thự độc lập cũng đang phục hồi, mức giá và tỷ lệ giao dịch thành công tăng chậm hơn phân khúc căn hộ chung cư song đà tăng vẫn khả quan do nguồn cung khan hiếm. Kỳ vọng sinh lời phân khúc này khá lớn và là phân khúc đầu tư chủ đạo trong năm nay và những năm tới.
Phân khúc đất nền, các nhà đầu tư vào phân khúc này khá đa dạng với nhiều quy mô khác nhau. Đây là phân khúc có sóng lớn nhất qua nhiều chu kỳ kinh tế và có vị thế khá vững để đầu tư. Rủi ro của phân khúc này vì thế cũng khá cao phụ thuộc vào quy hoạch, vào cơ sở hạ tầng và thủ tục pháp lý. Sóng đầu tư của phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục gia tăng trong những năm tới.
Có 3 loại tài sản phản ứng với khủng hoảng và thịnh vượng: Loại thuận chu kỳ, tức lúc kinh tế tăng trưởng thì tài sản tăng giá, kinh tế suy thoái thì tài sản giảm giá, loại nghịch chu kỳ (ngược lại) và loại trung tính. Với lạm phát cũng vậy. Tài sản thuận chu kỳ, chắc chắn tăng giá cùng lạm phát là vàng. Tài sản nghịch chu kỳ, thường giảm giá khi lạm phát tăng là chứng khoán, bởi khi lạm phát tăng thì lãi suất cũng có xu hướng tăng. Tài sản trung tính là bất động sản.
Nói bất động sản là một trong những loại tài sản tương đối trung tính là bởi nếu lạm phát tăng thì có khả năng Ngân hàng Nhà nước phải điều hành tăng lãi suất, điều này có thể không hẳn có lợi cho dòng vốn vào bất động sản nhưng vẫn có khả năng dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang bất động sản. Hơn nữa trong năm 2022, nói là áp lực lạm phát tăng nhưng dự báo mức tăng vẫn nằm trong tầm kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, dưới ngưỡng mục tiêu 4%.
Thị trường bất động sản dự báo tăng rất mạnh trong năm nay, nhưng chủ yếu vẫn là thị trường đầu cơ, tức là do quỹ đất khan hiếm các dự án ít vì vậy nhiều người mua đầu cơ, nhà bỏ không nhưng giá treo trên trời.
Tổng Hợp