Xây dựng pháp luật nhà ở cần lường trước rủi ro đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, cần tính đến “quyền định đoạt tài sản” của dân. Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể tâm lý của người dân từ xưa đến nay vẫn xem việc sở hữu nhà đất là sở hữu lâu dài theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ…
Sở dĩ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo gây ra nhiều tranh cãi, như cách lý giải của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nằm ở chỗ gây ra tâm lý bất an cho người mua nhà, phát sinh thêm thủ tục, chi phí cho doanh nghiệp và thiếu thống nhất về luật.
Đồng quan điểm, TS. Phạm Duy Nghĩa – trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), giảng viên Đại học Fullbright đánh giá, dường như cách xây dựng luật tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chưa tính toán được hết những rủi ro có thể phát sinh sau khi ban hành, đặc biệt là với chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà, mà một trong những vấn đề lớn nhất được chỉ ra là quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” có sự xung đột với quy định về quyền sở hữu tài sản nêu ở trong Luật Dân sự hay không?
Đây cũng là vấn đề được Ths. Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý đầu tư bất động sản đề cập trong lần họp đầu tiên lấy ý kiến về dự thảo Luật dưới sự chủ trì của lãnh đạo Bộ Xây dựng cách đây không lâu. Ông Đỉnh cho biết, Bộ luật Dân sự hiện hành quy định rất rõ về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sở hữu tài sản ở các điều 160, 162 và 190. Trong đó, “quyền sở hữu” được hiểu là không bao giờ có thời hạn, đối với bất kỳ loại tài sản nào, không riêng gì nhà chung cư. Do đó, nếu ở Luật Nhà ở đặt thời hạn về “quyền sở hữu” nhà chung cư sẽ gây xung đột, chồng lấn, đặc biệt là làm giảm ý thức, trách nhiệm, tính chủ động của người dân trong gìn giữ, bảo vệ, phát huy giá trị của tài sản.
Cần nhấn mạnh rằng, Bộ luật Dân sự năm 2015 không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản”, mà chỉ quy định về xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu (thời hạn sở hữu mặc định là từ thời điểm xác lập đến thời điểm chấm dứt quyền sở hữu). Ngoài ra, quyền sở hữu nhà chung cư cũng như các tài sản khác là một khái niệm pháp lý, không đồng nhất với việc khai thác, sử dụng tài sản trên thực tế. Việc cấp “sổ hồng” với thời hạn lâu dài không đồng nghĩa với việc căn hộ đó sẽ là một công trình vĩnh cửu. Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vô hình trung khuyến khích tâm lý mua đất ở, trong khi chung cư là mô hình nhà ở phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt tại những đô thị lớn nhằm tiết kiệm tài nguyên đất vốn ngày một cạn kiệt.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang như hiện nay, việc kiềm chế giá tăng là điều cần thiết và quan trọng là sẽ giúp tháo “chốt” cho gần 2.000 chung cư cũ đang ngày một xuống cấp trên cả nước. Trên thực tế, tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn, tuổi thọ càng dài càng thì mức độ xuống cấp càng lớn, gây mất an toàn cho cư dân sinh sống tại chung cư cũng như khu vực xung quanh, ảnh hưởng tới quy hoạch, mỹ quan đô thị.
Luật Đất đai cũng có quy định về thu hồi đất nếu có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đây là hướng tiếp cận gợi mở để xây dựng chính sách trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi): Khi nhà chung cư hư hỏng dẫn đến trạng thái nguy hiểm, các đồng sở hữu có nghĩa vụ thỏa thuận để tự phá dỡ, xây dựng lại trong một khoảng thời gian được ấn định (Nhà nước sẽ đóng vai trò trung gian hỗ trợ). Sau khoảng thời gian này, Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất sẽ được xử lý theo pháp luật đất đai.
Pháp luật quy định theo hướng này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý để phá dỡ, xây dựng lại các chung cư cũ, mà còn nhắc nhở người dân, những người đồng sở hữu nhà chung cư về việc duy tu, bảo trì thường xuyên, có trách nhiệm để kéo dài tuổi thọ công trình, qua đó kéo dài quyền sở hữu tài sản. Thực tiễn chỉ ra rằng, ở các nước phát triển như Mỹ, Anh, Pháp… có những tòa nhà chung cư có tuổi thọ hơn trăm năm mà vẫn bền vững, còn sử dụng tốt.
Tổng Hợp