Phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.
Đất phân lô bán nền.
Vì vậy, Nhà nước cần cấm phân lô, bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tổ chức lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nhiều chuyên gia tại TP. HCM đề nghị cần xem xét lại nội dung không cho một số địa phương, trong đó có TP. HCM được phân lô, bán nền.
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ – CP đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM.
Tuy nhiên, tại Dự thảo Nghị định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều này có nghĩa không chỉ toàn bộ địa bàn Hà Nội, Tp.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.
Trong thực tế, ở nhiều tỉnh thành trong cả nước, tình trạng phân lô, bán nền tại các dự án tràn lan đã khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng “dự án ma”, một số khu đô thị mới đã được hình thành cách đây chục năm không một bóng người.
“Nếu Dự thảo Nghị định được thông qua sẽ khiến Hà Nội, Tp.HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước không được thực hiện dự án phân lô tách thửa”, ông Châu nói.
HoREA cho rằng chỉ nên cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành, thành phố thuộc tỉnh, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố.
“Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với thực tiễn của địa phương”, HoREA kiến nghị.
Tuy nhiên, thời gian vừa qua tình trạng phân lô đã gây ra nhiều hệ quả cho thị trường bất động sản.
Năm 2013, Chính phủ đã ban hành quy định cho phép người dân có thể tự xây dựng nhà ở trong dự án thay vì chủ đầu tư phải xây dựng, nhưng trong trường hợp khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng.
Đối với các khu vực còn lại, chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình theo quy hoạch dự án rồi mới tiến hành kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc phân lô bán nền cũng đã được quy định rõ và nay Dự thảo Nghị định mở rộng ra các tỉnh nhằm chấn chỉnh lại hiện tượng “bát nháo” trong mua bán đất nền đã gây nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.
Đơn cử, hồi năm 2019, thông tin 6 doanh nghiệp (DN) ở Bình Tân đã rao bán “dự án đất nền không hợp pháp” thông qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng góp vốn với số tiền đặt cọc dao động từ 50 đến 400 triệu đồng và hứa hẹn sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian 6 – 12 tháng.
Tuy nhiên, chính quyền quận Bình Tân khẳng định có 9 khu đất qua thông tin quảng cáo là dự án đất nền, nhà ở nhưng thực chất không có pháp lý và đang có dấu hiệu phân lô trái phép bán cho người dân.
Tương tự, trường hợp của công ty cổ phần Địa ốc Alibaba, từ cuối năm 2017 đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này.
Khu đất phân lô bán nền
Hay như tại Hà Nội, hàng chục dự án hiện đang bỏ hoang từ hậu quả của việc phân lô bán nền. Tuy nhiên hiện trạng đầu tư của địa phương và doanh nghiệp vào khu vực đó không có, quy hoạch bị điều chỉnh… nên dẫn đến tình trạng dự án bỏ hoang cả chục năm như Mê Linh, Ba Vì, Hoài Đức…
Nhận định về thực trạng bùng nổ các hoạt động đầu tư đất nền, mua bán các dự án phân lô bán nền hiện nay, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ lụy cho thị trường.
Do đó, theo GS. Võ, nên cấm phân lô, bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị.Bên cạnh đó, khi chủ trương này được áp dụng cũng sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.
“Các cơ quan quản lý Nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường”, ông Võ nhấn mạnh.
Còn theo Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, việc quyết định có cấm hay không còn phải xem xét các điều kiện liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực đó.
Ví dụ như, ở TP.HCM, khu vực diễn ra hoạt động phân lô, bán nền sôi động không diễn ra ở trung tâm mà thường là vùng ven như: Bình Chánh, Hóc Môn… Nếu cơ sở hạ tầng ở đó không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hay mật độ dân số thì việc cấm là hợp lý, còn những nơi mà hạ tầng đáp ứng được thì cần phải xem xét lại, bởi nhu cầu của người dân là có thật.
Theo ông Khương, nếu việc phân lô, bán nền của người dân vẫn phù hợp với quy hoạch, thì việc cấm sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân. Từ đó, việc cấm đoán rất có nguy cơ gây mất an ninh trật tự xã hội.
“Người dân để đạt được mục tiêu thì sẽ có thể sử dụng hình thức mua bán bằng giấy tay, hoặc lập vi bằng… thì sẽ nảy sinh ra nhiều tranh chấp trong xã hội ở tương lai. Việc tranh chấp về mặt dân sự như vậy đã xảy ra rất nhiều. Đây là cái mà chúng ta phải nhìn thấy ở cấp độ xã hội”, ông Sử Ngọc Khương cho hay.