Còn nhiều rào cản cản trở nhà ở xã hội phát triển nhưng phân khúc nhà ở xã hội đang thu hút sự quan tâm của người mua.
Ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, ghi nhận từ thị trường cho thấy đã có thêm một số chủ đầu tư “để mắt” tới phân khúc nhà ở này.
Về cơ bản, giá nhà ở xã hội được cấu thành bởi 4 yếu tố, gồm tiền giải phóng mặt bằng, tiền xây dựng, chi phí lãi vay và chi phí vận hành hậu bàn giao.
Trong đó, chi phí giải phóng mặt bằng gồm chi phí tư vấn, quản lý dự án theo định mức có sẵn, nhưng trên thực tế, chủ đầu tư phải chi thêm “phí ngoài” để thỏa thuận với người dân, nếu không có chi phí này thì gần như dự án không thể triển khai bởi không có được sự đồng thuận từ người dân. Là chi phí hợp lý, nhưng chủ đầu tư lại không được hạch toán vào chi phí dự án, do đó cần được hợp thức hóa để đảm bảo quyền lợi cho cả 3 bên gồm Nhà nước (làm được dự án, đảm bảo an sinh), chủ đầu tư (được hạch toán để kích đầu tư dự án) và người dân (được đền bù đất theo giá thị trường).
Với chi phí xây dựng (hệ thống kết cấu kiến trúc, cơ điện…), do là một loại chi phí lớn nên cần có chính sách hỗ trợ về thuế cho các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu xây dựng để giảm chi phí này xuống, tạo dư địa giảm giá nhà.
Về chi phí lãi vay, việc quyết toán dự án thường được tính đến thời điểm bàn giao nhà, nhưng trên thực tế, không phải dự án nào cũng bán hết, mà vẫn còn tồn đọng sản phẩm, dẫn đến việc chủ đầu tư phải mất thêm chi phí vận hành, trong khi phí dịch vụ chưa thể thu để bù đắp.
Theo luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú cho biết, mục tiêu xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030 của Chính phủ là rất tham vọng, nếu làm được sẽ giúp 4 – 5 triệu người nghèo có được chỗ ở, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…
Tuy nhiên, cũng cần thẳng thắn nhìn vào tính khả thi, vào giải pháp thực hiện, mà theo ông Tú là có nhiều thách thức. Đầu tiên là pháp lý, thủ tục để bàn giao đất cho chủ đầu tư. Khâu này hiện nay còn quá nhiêu khê, nhiều thủ tục, vừa khó, vừa mất thời gian và làm nản lòng doanh nghiệp.
Tiếp theo là nguồn vốn. Ông Tú cho biết, nguồn vốn cho vay mua nhà hiện được giao cho các ngân hàng thương mại thu xếp. Tuy nhiên, các ngân hàng này cũng đang khát vốn, lại phải huy động vốn đầu vào với lãi suất từ 8-9%/năm, nên việc cung cấp một nguồn tiền lớn cho vay nhà ở xã hội ở mức lãi suất 8,7%/năm như kế hoạch đề ra dường như bất khả thi. Chưa kể, để triển khai một dự án nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng cần thời gian dài, nên mức lãi suất 8,7%/năm cũng là một gánh nặng cho các chủ đầu tư.
Ông Tú cho rằng, Nhà nước cần thu xếp để có được 100% vốn cho vay là vốn ngân sách với lãi suất 0%, có như vậy mới có thể kích thích các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tham gia, tăng nguồn cung ra thị trường, từ đó kéo giá nhà xuống thấp và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, chứ mức giá nhà ở xã hội hiện vẫn quá cao.
Ngoài ra, theo ông Tú, còn một vấn đề rất quan trọng khác về mặt giải pháp để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhưng lại chưa được đề cập tới, đó là khoa học kỹ thuật, bởi yếu tố này vừa giúp rút ngắn thời gian thi công, vừa có thể kéo giảm giá nhà. Chẳng hạn, một dự án nhà ở bình thường mất 2 năm để xây xong, nhưng nếu áp dụng khoa học kỹ thuật có thể giảm một nửa thời gian, xuống còn 1 năm và tương tự với chi phí xây dựng, nếu đơn giá xây nhà hiện tại là 10 triệu đồng/m2 thì nhờ khoa học kỹ thuật có thể giảm xuống 5 – 7 triệu đồng/m2.
“Tóm lại, cần phải đẩy nhanh tiến trình gỡ vướng pháp lý, có hướng dẫn thực thi, rút gọn thủ tục hành chính để doanh nghiệp xây dựng và hoàn thiện dự án được nhanh chóng; phải đẩy mạnh công tác nghiên cứu khoa học kỹ thuật để rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí xây dựng và đặc biệt, vốn cho vay làm dự án, vay mua nhà ở xã hội phải là vốn ngân sách với lãi suất thấp”, ông Tú nhấn mạnh.
Tổng Hợp
(ĐTCK)