“Nhu cầu sở hữu căn hộ đang sụt giảm do rào cản tín dụng, và nhiều khách hàng hoãn kế hoạch mua nhà với kỳ vọng mức giá tốt hơn trong thời gian tới”, báo cáo của Colliers nêu.
Theo Colliers, thị trường căn hộ ở TP.HCM cuối năm khá trầm lắng, mức tiêu thụ được cho là thấp nhất trong ba năm và thanh khoản thị trường kém do tác động từ việc siết tín dụng, lãi suất tăng. Dù vậy, giá sơ cấp phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định, trong quý 4/2022, những dự án căn hộ hạng sang mở bán tại khu vực Thủ Thiêm có mức giá bán khá cao từ 7.000 – 18.000 USD/m2. Tuy nhiên, ở những phân khúc thấp hơn, giá bán sơ cấp bình quân giảm nhẹ do một số dự án áp dụng chính sách chiết khấu. Giá bán thứ cấp có phần giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn về tài chính như khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất và lo lắng về những biến động khó lường của thị trường trong năm tới, dẫn đến bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.
Trong quý IV/2022 có những dự án được mở bán đáng chú ý như Thủ Thiêm Zeit Xi River, The Opusk – Metropole giai đoạn 4, Salto Residence và dự án De La Sol đã được mở bán lại sau nhiều năm đình trệ.
Colliers cho biết, nguồn cung mới chủ yếu vẫn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo hoặc giỏ hàng cũ của các dự án như Horizon Phú Mỹ Hưng, MT East Mark, Flora Panorama, West Gate Park…
Một thương vụ M&A nổi bật là việc dự án Hausnima TP. Thủ Đức của EZ Land đã chuyển sang cho Gamuda Land với tên mới là Elysian, dự kiến được mở bán vào quý II/2023.
“Nhu cầu sở hữu căn hộ đang sụt giảm do rào cản tín dụng, và nhiều khách hàng hoãn kế hoạch mua nhà với kỳ vọng mức giá tốt hơn trong thời gian tới”, báo cáo của Colliers nêu.
Còn tại Hà Nội, mức giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp có phần hạ nhiệt, tuy nhiên mặt bằng giá bán vẫn ở mức cao đối với khách hàng có thu nhập trung bình. Các dự án mới được mở bán trong quý IV/2022 có mức giá từ 2.300 – 4.200 USD/m2, ngoài ra, có một số dự án dự kiến được ra mắt trong thời gian này đã được các chủ đầu tư hoãn lại do ảnh hưởng từ những tác động không thuận lợi của thị trường, các chủ dự án đang chờ đợi thời điểm thích hợp hơn để tung sản phẩm ra thị trường.
Tại Hà Nội, những dự án được mở bán mới gồm tòa ZR 1 thuộc dự án The Zurich – Vinhomes Ocean Park, Tòa C thuộc dự án Masterise West Height, Soho Heritage Westlake và dự án Epic Tower mở bán đợt 1 với 288 căn hộ. Ngoài ra, một vài chủ đầu tư đang mở rộng hoạt động sang thị trường miền Bắc như Kita Group đang lên kế hoạch triển khai dự án trong khu đô thị Ciputra Hà Nội, Kusto dự kiến ra mắt dự án The Reflection West Lake vào năm sau hay Keppel Land với dự án Mailand Hanoi City. Tương tự với TP.HCM, mức độ quan tâm đến phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang sụt giảm từ 3 đến 12% tùy theo địa bàn.
Nhận định chung về tình hình thị trường bất động sản năm 2023, giới chuyên gia cho rằng, cơ cấu phát triển sản phẩm sẽ có sự thay đổi. Thay vì chỉ tập trung vào căn hộ cao cấp có giá từ 6 – 7 tỷ đồng, thì doanh nghiệp sẽ thay đổi rỏ hàng để phát triển sản phẩm phân khúc 2 – 3 tỷ đồng. Như vậy, việc tiếp cận nhu cầu thị trường sẽ dễ dàng hơn và đảm bảo thanh khoản ổn định.
Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa – Ông Trần Khánh Quang cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, cần có thêm giải pháp giúp thị trường bất động sản có bước chuyển mình mạnh sang phân khúc bình dân.
“Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm không hướng đến việc đáp ứng nhu cầu thật và có tính dư thừa, gây lãng phí. Điều này cho thấy, nguồn cung hiện hữu không tới được với người có nhu cầu thực.
Vì vậy, các nhà phát triển bất động sản hiện phải cân đối lại, tính toán kỹ nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn thay vì bất động sản có giá trị cao và chỉ mang tính thụ hưởng” – Ông Quanh nhìn nhận.
Không ít nhà đầu tư đã phải gồng mình ôm hàng trong giai đoạn này sẽ khó mà chịu đựng thêm gánh nặng tài chính trong thời gian tới. Do đó buộc họ phải bán ra sản phẩm theo kiểu cắt lỗ, giảm sâu.
Giá nhà thứ cấp có xu hướng giảm xuống, nhưng biên độ giảm không nhiều vì nguồn cung nhà ở còn hạn chế.
Theo Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam Nguyễn Văn Đính, việc giảm giá sẽ chỉ xuất hiện trên một số phân khúc từng tăng giá quá ảo và tại loại hình không phục vụ nhu cầu thực.
Còn với bất động sản phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và sản phẩm có giá trị khai thác thương mại tốt vẫn có giao dịch ổn định. Theo đó khả năng giảm giá của những sản phẩm này là rất ít, nhất là với bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
“Phần lớn các sản phẩm tồn kho trên thị trường bất động sản hiện tại đều thuộc phân khúc cao cấp, vì tính thanh khoản kém, không phù hợp tài chính của người mua nhà.
Vào thời điểm thị trường bị chững, bất động sản phục vụ nhu cầu thực và sinh lời từ thương mại không bị ảnh hưởng gì nhiều. Ngoài ra, các tín hiệu tích cực từ thị trường trong năm nay cũng sẽ trấn an phần nào tâm lý người mua nhà, kéo thanh khoản trở lại” – Vị chuyên gia nhận định.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, ReaTimes)