Thị trường bất động sản chưa qua vùng nhiễu động…Ở thời điểm này, không nhiều chủ đầu tư có đủ nguồn tiền thi công dự án.
Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với đó là lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà, trong bối cảnh nguồn cung mới sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.
Năm 2023 dự báo vẫn là năm đầy thách thức với thị trường bất động sản. Những tháng đầu năm, lượng giao dịch cũng như giá bất động sản tiếp tục có chiều hướng đi ngang và không có nhiều đột phá.Về dòng tiền, VNDirect cho biết, ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu địa ốc sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013, nên nhiều quan điểm cho rằng, giai đoạn khó khăn của thị trường sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn.
Trên thị trường vốn, giá trị trái phiếu địa ốc phát hành đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 34% tổng dư nợ trái phiếu và 6% GDP. Sau động thái siết chặt từ cơ quan quản lý, ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản giảm 43,5% so với cùng kỳ, về mức 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng.
Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà tại khối ngân hàng có vốn nhà nước chi phối và khối ngân hàng thương mại tư nhân đều tăng mạnh, lần lượt là 190 điểm cơ bản lên 11,1%/năm và 230 điểm cơ bản lên 11,7%/năm so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. VNDirect cho rằng, lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong năm tới.
Đây là những nét khái quát về bức tranh thị trường bất động sản năm 2022, đặc biệt là câu chuyện dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản – cũng là vấn đề đang được quan tâm nhiều nhất hiện nay.
Dữ liệu thị trường từ CBRE Việt Nam cho thấy, doanh số ký bán sụt giảm từ quý III/2022 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước đó. Lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng cũng sụt giảm 70,4%.
Trên thực tế, giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn đã giảm từ 10-15% so với quý II/2022 do nhu cầu nhà ở suy yếu, trong khi giá căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3%. Đồng thời, càng về các tháng cuối năm, doanh số bán hàng càng sụt giảm thê thảm, nhất là tại các thị trường trọng điểm, chẳng hạn tại TP.HCM, theo ước tính của Batdongsan.com.vn, trong cả quý IV chỉ có vỏn vẹn 100 sản phẩm bất động sản tại địa bàn này.
Nguyên nhân là việc đầu tư xây dựng các dự án này đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn, nhưng lợi nhuận thu về lại thấp, thời gian thu hồi vốn quá lâu, vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp. Chưa kể, ngân sách địa phương hỗ trợ xây quỹ nhà ở xã hội quá hạn hẹp, nhiều địa phương thu không đủ bù chi, phải xin ngân sách Trung ương, nên không có nguồn vốn bố trí cho nhà ở xã hội.
Do đó, để thực thi được đề xuất trên, trước tiên, cần tạo lập nguồn cung nhà ở có mức tiền này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, giữa năm 2021, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ đăng ký triển khai xây nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, nhưng số lượng dự án khởi công tính đến thời điểm này khá khiêm tốn.
Theo ông Châu, trong hơn 7 năm qua, các chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi, mà phải vay thương mại. Nếu có gói hỗ trợ, cùng với việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý, chắc chắn nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ tăng rất nhiều.
Đã 10 năm trôi qua, nhưng bức tranh thị trường bất động sản đóng băng giai đoạn 2011 – 2013 vẫn đầy ám ảnh. Thời điểm đó, thị trường có 3 điểm nghẽn chính là lượng hàng tồn kho rất lớn, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; nợ xấu tăng cao, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở.
Hiện nay, thị trường bất động sản đối mặt với những khó khăn tương tự. Đó là nợ xấu gia tăng; thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch; tồn kho nhiều do cơ cấu phân khúc chưa phù hợp với thị trường, nguồn cung nhà ở giá rẻ gần như không xuất hiện.
Trong các kiến nghị về giải pháp gỡ khó cho thị trường, đáng chú ý là, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất Chính phủ bố trí nguồn vốn ngân sách cho người mua nhà dưới 1,8 tỷ đồng để ở được vay với lãi suất hợp lý. Đề xuất này khá giống mô hình gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được triển khai từ năm 2013, với lãi suất 5 – 6%/năm, dành cho người mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 (khoảng 1 tỷ đồng/căn).
Thời điểm đó, rất nhiều người có thu nhập trung bình và thấp đã tiếp cận được gói vay này và thực hiện được ước mơ mua nhà ở tại các thành phố lớn. Các chuyên gia nhận định, dù chỉ dành cho phân khúc nhà ở trung bình và thấp, nhưng gói hỗ trợ đã có độ lan tỏa lớn tới cả thị trường nhà đất và thị trường ấm dần lên từ đó, vì vậy, đề xuất của HoREA là điểm tham khảo đáng chú ý.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp. Các sản phẩm này không có tính thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.
Nhìn lại gói 30.000 tỷ đồng, ông Hà đánh giá, dù nguồn vốn hỗ trợ không lớn so với tổng dư nợ ở thời điểm đó, nhưng chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
“Chính sách không tác động trực tiếp về thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, với dòng sản phẩm phù hợp túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Hà nói và đề xuất, cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản hiện nay, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá thấp.
Tổng Hợp
(Tin Nhanh Chứng Khoán, Báo Đầu Tư)